[집값잡기의 경제학 ] 문제는 고급주택의 공급이다

참여정부 들어서 나타난 주택가격 변동의 양상을 요약해보면 다음과 같다. 첫째, 강남과 소위 버블 세븐이라고 불리는 지역의 주택가격이 폭등했다. 둘째, 수도권의 다른 지역들에서도 약간씩 가격 상승을 나타내기도 했다. 셋째, 지방의 경우 혁신도시나 충청도의 행정복합도시 예정지 같은 곳을 제외하면 값이 안정되어 있다.

이렇게 된 데에는 크게 두 가지의 이유가 있다. 첫째는 금리가 낮아졌다는 것이고 둘째는 고급주택의 공급을 인위적으로 억제했다는 것이다.

낮은 금리는 주택이나 토지가격을 높인 가장 근본적인 원인이다. 1997년까지 연리 12~13% 수준이던 회사채 유통수익률이 김대중 정부 이후 급격이 낮아져서 3~5% 수준이 되었다. 거의 1/3 수준이 된 것이다. 은행들이 서로 돈을 빌려주기 위해 영업활동을 하는 일이 벌어졌고, 그 돈들이 집과 땅으로 흘러들었다. 낮은 금리와 늘어난 통화량이 높은 부동산 값 상승에 휘발유 역할을 했던 것이다.

게다가 고급주택의 공급이 억제되어왔다는 사실은 강남을 비롯한 기존 고급주택지의 가격을 높이는 데에 결정적 역할을 했다. 고소득층용 주택지는 분당 일산 등 90년대 초반 수도권 신도시 이후에는 공급된 적이 없다. 그나마 강남에서의 재건축이 고급주택공급의 유일한 통로였는데 그것마저 참여정부 들어와 여러 가지의 조치들로 차단되어 버렸다. 강남의 대체지로 남겨 두었던 판교도 시민단체의 압력에 밀려서 서민주택지로 바뀌게 되었고, 분양가 자율화 이후 활성화되던 도심의 주상복합 건물도 분양권 전매제한 등의 조치로 인해 거의 중단되었다. 우리나라에서 이루어지는 신규 주택공급의 대부분은 서민주택용이고 고급주택의 신규 공급은 거의 중단상태에 있었던 것이다. 그러다 보니 금리가 낮음에도 불구하고 서민주택가격은 낮은 상태로 머무른 반면 희소성이 높아진 강남 등의 고급주택가격은 천정부지로 높아진 것이다.

강남의 집값을 잡기 원한다면 강남 사람들이 이사 가고 싶어하는 주택지를 공급해 주어야 한다. 문제는 택지공급의 주체인 정부가 서민주택을 지으라고 강요하고 있다는 사실이다. 그런 규제가 존재하는 한 고급주택가격이 높아지는 현상은 더욱 악화되어 갈 것이다. 정부가 택지를 공급하되 어떤 계층용의 주택이 지어질지는 민간 기업이 자율적으로 결정하게 놔두는 것이 옳다.