[집값잡기의 경제학 ] 중과세, 주거비를 높인다

많은 사람들이 보유과세의 중과를 부동산 문제에 대한 해법으로 제시해왔다. 참여정부도 예외는 아니어서 종합부동산세를 도입했고, 주택들의 과세표준을 높여서 집 가진 사람들의 세금 부담을 높여왔다.

보유과세를 높이면 단기적으로 집값을 떨어뜨릴 수 있다. 그렇지만 소비자의 주거비용이 낮아지지는 않는다. 장기적으로는 주택공급을 줄여서 주거비 부담을 오히려 증가시킨다.

시가 3억 원짜리 집이 한 채 있다. 이 집값이 3억 원일 수 있는 것은 사람들이 이 집을 사기 위해 3억 원을 쓸 용의가 있기 때문이다. 이제 이 집에 대해서 정부가 1년 후에 1억 원의 보유과세를 징수하겠다는 발표를 했다고 해보자. 이 집을 소유함에 따른 비용이 1억 원 늘기 때문에(금리는 무시했다) 사람들이 집을 사기 위해 쓸 수 있는 금액도 3억 원에서 2억 원으로 떨어진다. 따라서 이 집의 시장가격은 3억 원에서 2억 원으로 떨어진다. 중과세를 주장하는 사람들이 노리고 있는 효과다.

그러나 문제는 거기가 끝이 아니라는 것이다. 주택의 시장 가격이 1억 원 떨어지지만, 집을 구입하는 사람은 그 금액만큼 정부에 세금으로 납부해야 한다. 세금까지 합치면 결국 이 집을 보유하기 위해 부담해야 하는 금액은 (세금이 없을 때와 다름없이) 3억 원이다. 보유세 중과세는 기존 집 주인이 가진 가치를 정부가 가져가는 것일 뿐 주택 구입자의 주거비 부담을 낮추어주지는 못한다.

장기적으로 보면 보유세 중과세는 오히려 주거비 부담을 높인다. 그전 같으면 3억 원의 분양가를 붙여도 팔렸을 집이 중과세 후에는 2억 원 밖에 받을 수밖에 없으니 당연히 집을 지으려는 투자가 줄어든다. 새로운 주택의 공급이 줄어드는 만큼 집값은 상승 압력을 받게 된다. 주택 총량이 상대적으로 줄어들게 되니까 전세나 월세 값도 높아지게 된다. 결국 보유세 중과세는 세금과 집값을 합친 주거비 부담을 높이게 된다. 8.31 대책 이후에 전세 가격이 높아져온 것은 그런 연유 때문이다.

공급을 늘려서 집값을 안정시켜야지, 보유세 중과는 집값을 잡는 수단으로 적절치 못하다. 많은 선진국들이 그러하듯이 부동산 보유세는 구청, 군청 등 기초 자치단체의 재정 자금을 조달하는 수단에 머물러야 한다.