‘1가구 1주택’의 역설… 이제 규제보다 유연성

집값 안정화를 위한 규제가 오히려 인기지역의 집값을 올리는 역설을 낳고 있다. 실수요자를 보호하고 주택 시장을 안정시키겠다는 명분으로 추진된 '1가구 1주택’ 정책은 결과적으로 수요의 쏠림현상을 야기해 지역 간 불균형을 초래하고 있다.

다주택자에 대한 세금 중과와 대출 규제, 조정대상지역 확대 등이 동반되면서 사실상 “집은 하나만 가져야 한다”는 기조가 주택 정책 전반을 왜곡시켰다. 실수요자 보호와 투기 억제를 명분으로 내세웠지만, 시간이 지날수록 집값 불안은 커지고 주거의 불편만 늘어났다. 

1가구 1주택을 강제하는 규제들이 늘어날수록 “하나만 산다면 가장 가치 있는 곳의 집을 사야 한다”는 시장 심리만 자극했다. 이에 따라 사람들은 무리해서라도 인기지역의 주택을 선호하게 되었고, 그 결과 수요는 특정 지역으로 쏠렸다. 반면 인기지역의 공급은 규제가 강화되면서 희소성은 더욱 높아졌다.

거주하는 지역에서 합리적인 가격으로 집을 사는 것보다 무리하더라도 타지역의 인기있는 아파트를 선택하는 것이 낫다는 인식이 확산되었다. 이로 인해 집값 상승 압력은 높아지고 결과적으로 잘못된 정책이 부동산 가격 불안현상을 일상화시키는 결과를 초래했다. 1가구 1주택 정책이 똘똘한 한 채를 위해 인기지역으로 수요가 몰리도록 만든 것이다.

부동산 정책이 현실 속 주거 수요의 다양성을 충분히 반영하지 못했다는 점도 문제이다. 현실의 주거 수요는 단순하지 않다. 사람들은 직장 이전, 자녀 교육, 부모 돌봄, 지역 기반 창업 등 다양한 이유로 집을 보유한다. 2채 이상의 주택이 필요해지는 경우가 많다. 그러나 현행 정책은 주거의 필요를 획일적으로 간주하고 모든 다주택을 일률적으로 '투기’로 간주해 제약하고 있다. 

그 결과, 실제 거주와 생계 목적의 복수 주택 보유조차 제한되며 개인의 삶의 유연성은 억제되어 있다. 특히 지방 소도시에서 거주하거나 고령자, 청년층 등 이동 가능성이 높은 계층에게 이 정책은 경제적 부담으로 작용한다. 현실을 반영하지 못한 규제로 인해 주거 불안을 키우는 결과를 불러오고 있다.

또 다른 문제는 정책의 출발점 자체가 현실과 맞지 않는 인식에 기반하고 있다는 점이다. 정책의 근간에는 '다주택=투기’라는 단순한 인식이 자리 잡고 있다. 그러나 다주택 보유는 불로소득을 위한 행위가 아니며 일정 수준의 주택 보유는 자산 구성, 노후 대비, 가족 분산 거주 등 다양한 목적을 지닌다. 

그럼에도 불구하고 정책을 정치적 수단으로 악용하면서 실효성보다는 상징성과 대중 여론을 악화시키는 잘못을 범했다. 그 결과로 주거 수요자들의 불이익이 늘고 시장의 불안정성이 높아진 것이다.

1가구 1주택 정책은 전면 폐지가 바람직하다. 하지만 정치적으로 부담스럽다면 부분적으로 유연한 접근이 필요하다. 지역별 특성을 반영한 단계적 규제 완화가 그 대안이다. 모든 지역을 일률적으로 동일하게 규제할 것이 아니라 수도권 외 지역부터 규제를 완화하는 단계적 접근을 고려해야 한다. 

지방의 주택 수요는 상대적으로 위축되어 있다. 지역별 수요 특성을 반영한 유연한 정책 혁신을 통해 시장기능을 회복하고 주거를 안정시키는 현실적인 해법을 찾을 때다.

최승노 자유기업원 원장