‘마이너스의 손’ 정부, 부동산시장에서 손을 떼라

‘벼락거지’라는 말이 유행하고 있다. 집값이 너무 빨리 올라 월급을 모아서는 도저히 집을 살 수 없는 사람들이 한순간 거지 신세가 되었다는 의미의 신조어다. 문재인 정부 3년 동안 서울 전체 집값은 34% 올랐고, 특히 아파트값 상승률은 52%에 달한다. 불과 3~4년 전 집을 살 수 있었던 돈으로 이제는 전세조차 구하기 힘들게 됐다. 그러다 보니 ‘이생집망(이번 생에 집 사기는 망했다)’, ‘청포족(청약포기족)’ 등의 부동산 신조어가 하루가 멀다 하고 생겨나고 있다. ‘코로나 블루’에 이어 ‘부동산 블루(부동산 우울증)’를 호소하는 사람들도 있다. 

문재인 정부는 집권 초기부터 부동산 가격을 잡겠다며 무려 25번의 부동산 대책을 발표했다. 부동산 투자를 투기로 정의 내리고, “부동산으로 돈 버는 시대는 지났다”고 강조하기도 했다. 구체적으로 다주택자에 대한 세금을 강화하고, 투기지역에 대해 대출을 금지했다. 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등을 도입해 이른바 부동산 불로소득을 차단하겠다는 확고한 의지를 보였다. 

거듭된 부동산 정책 끝에 대한민국 절반이 부동산 투기 지역이 됐다. 조정대상지역이 전국 226개 시군구 중에서 111곳으로 늘어났다. 과거 서울, 경기, 부산, 세종을 비롯한 37개 지역에 불과했으나, 이제 국토의 절반, 국민 숫자로 따지면 전 국민의 70%가 규제지역에 거주하는 결과를 초래했다. 하지만, 정부의 의도를 비웃듯 집값은 천정부지로 치솟고 있다. 정부는 부동산 시장이 안정화 될 것이라고 공언해왔지만 새로운 규제를 내놓을 때마다 거래가 잠시 멈추는 듯싶다가도 바로 가격이 상승하는 패턴이 반복되고 있다. 이른바 학습효과이자 풍선효과이다. 

정부는 부동산 시장을 안정시키기는커녕 혼란만 가중시키는 마이너스의 손이 된지 오래다. 전세시장을 안정시키겠다며 임대차보호법을 개정했는데, 2년 거주한 뒤 추가로 2년 더 계약 연장이 가능하되, 집주인은 전세금을 단 5%만 인상할 수 있도록 만들었다. 결과는 실패였다. 전세가는 폭등했고, ‘전세난민’, ‘렌트푸어(전셋값이 올라 소득의 대부분을 전세금으로 지출하는 사람들)’가 속출했다. 전세가가 집값을 밀어 올려 집값 급등의 요인이 되었다. 

정부의 규제는 공급도 억제하고 있다. 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 도입은 서울 도심의 대규모 재건축, 재개발을 불가능하게 만들었다. 수요는 많은데 공급이 없다 보니 당연히 집값이 오를 수밖에 없다. 경제학원론에서 가장 먼저 배우는 기초적인 수요공급 법칙을 무시한 결과다. 

그러는 사이 불안정한 부동산 시장을 보며, ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출을 받아 무리하게 집을 산다는 의미)’한 패닉바잉 현상이 나타나 집값은 더욱 상승 중이다. 수도권뿐 아니라 지방 집값도 고공행진 중이다. 

규제 일변도의 정부의 부동산 정책은 사회 갈등을 초래하고 있어 더욱 문제다. 정부가 부동산 투자를 ‘투기’로 규정하며 다주택자를 ‘악마화’한 결과, 무주택자들은 부동산 가격 폭등의 원인을 집주인들에게서 찾게 되었다. 집주인들은 늘어난 보유세로 어려움을 호소한다. 불합리한 전세보호법 탓에 세입자와 집주인이 법정 다툼도 늘어났다. 실제로 임대차보호법 개정 이후 전세 분쟁 건수가 20배 폭증했다. 정부의 잘못된 정책의 부작용은 부동산에서만 끝나는 것이 아니라 우리 사회 전반을 병들게 하고 있다. 

부동산 시장의 혼란을 잠재우는 손쉬운 방법은 공급을 늘리는 일이다. 집값이 계속 오르는 것은 결국 수요는 높은데 공급이 부족하기 때문이다. 사람들이 원하는 곳에, 원하는 스타일의 집을 공급하는 것이 가장 효과적인 부동산 대책이다. 사람들은 출퇴근이 용이하고, 교육환경이 좋은 곳에 있는 넓고, 쾌적한 집에서 살고 싶어 한다. 2.4 대책을 비롯해 그동안 정부가 내놓은 공급대책은 수도권 외곽에 신도시를 건설하거나 공공개발, 공공임대주택을 건설하는 것이다. 그러다 보니 모든 조건을 갖춘 서울의 강남 집값의 희소성은 더욱 높아지고, 가격이 상승할 수밖에 없었다.

소비자가 원하는 공급을 늘리고 거래를 활성화시켜 시장과 가격을 안정시켜야 한다.  과도한 규제와 세금 폭탄은 거래할 엄두조차 내지 못하게 하고, 거래가 없는 시장은 건강하지 않을 수밖에 없다. 시장경제원리를 거스르는 부동산 정책은 ‘마이너스의 손’이다.

곽은경 자유기업원 기업문화실장