부동산정책의 목표는 국민이 안정적으로 살 수 있게 하는 데 있어야 한다. 집값을 얼마까지 낮췄는지만으로 정책의 성공을 따져서는 안 된다. 집값이 내려도 전셋집을 구하기 어렵고 매달 내는 월세가 부담스럽다면, 세입자의 생활은 나아졌다고 보기 어렵다.
집을 사는 것과 빌려 사는 것은 서로 연결돼 있다. 대출을 받기 어려워 집을 사지 못한 세입자는 당분간 전월세로 살아야 한다. 이런 가구가 늘어나는 지역에 빌릴 집이 충분히 나오지 않으면 전월세 부담이 커질 수 있다. 매매 수요를 억제하는 정책을 내놓을 때 임대시장에 미칠 영향까지 살펴야 하는 이유다. 집값을 낮추겠다는 이유만으로 집을 사거나 이사하는 데 필요한 대출까지 일률적으로 제한해서는 안 된다.
다주택자 규제도 마찬가지다. 다주택자 중에는 자신이 살지 않는 집을 전월세로 내놓는 임대인도 있다. 집값을 잡겠다고 이들의 주택 구입과 보유를 어렵게 만들 때는 앞으로 임대할 집이 충분히 공급될지도 따져야 한다. 다주택자 수가 줄었다는 사실만으로 세입자에게도 좋은 정책이라고 말할 수는 없다.
물론 다주택자가 집을 팔았다고 전월세가 반드시 오르는 것은 아니다. 세입자가 그 집을 사서 들어가면 빌릴 집과 빌리려는 수요가 함께 줄 수 있다. 중요한 것은 집을 몇 채 가졌느냐보다 그 변화가 집을 구하는 사람에게 어떤 영향을 주느냐다. 당장 집을 살 형편이 되지 않는 사람에게는 계속 빌려 살 집이 필요하다.
정부가 원하는 가격에 맞추려고 거래와 보유를 제한하는 데 치중하면 이런 사정을 놓치기 쉽다. 집값에는 금리와 소득, 입지, 앞으로의 공급에 대한 예상이 함께 반영된다. 가격이 오른다면 왜 그곳에 수요가 몰리는지, 집이 충분히 공급되지 못하는 이유는 무엇인지부터 살펴야 한다. 거래를 제한하는 것만으로는 사람들이 원하는 곳의 주택 부족을 해결하기 어렵다.
필요한 곳에 집을 짓고 낡은 집을 고치는 데 불필요한 제약이 있다면 줄여야 한다. 공급계획에 적힌 숫자보다 실제 들어가 살 수 있는 집이 얼마나 늘었는지가 중요하다. 다른 지역에 빈집이 많더라도 직장과 학교 가까이에서 구할 집이 없다면 그 지역의 주거 문제는 여전히 남는다.
정책의 성과도 생활에서 확인해야 한다. 세입자에게는 월세뿐 아니라 보증금 대출이자와 관리비도 부담이다. 계약이 끝날 때 비슷한 비용으로 살 집을 구할 수 있는지도 중요하다. 세금이나 대출 규정을 바꾼 뒤 이런 부담이 커지지는 않았는지 점검하고, 부작용이 확인되면 고쳐야 한다.
정부가 힘을 쏟아야 할 일은 국민의 주거 여건을 개선하는 것이다. 반지하 주택의 침수 위험을 줄이고, 낡은 주택의 안전과 위생 문제를 개선하는 일이다. 실제로 사람들이 사는 환경이 얼마나 나아졌는지를 정책의 성과로 삼아야 한다.
집값은 주택시장의 상황을 보여주는 중요한 정보다. 정부가 뜻대로 정할 수 있는 숫자로 여겨서는 곤란하다. 가격을 억누르려는 조치가 오히려 공급을 막고 세입자의 선택을 줄인다면 다시 생각해야 한다. 국민에게 필요한 것은 집값을 잡았다는 발표보다 감당할 수 있는 비용으로 안심하고 살 집이다.
