“부동산정책 목표, 집값 억제 아닌 주거비 안정으로 바꿔야”

자유기업원 CFE Report 제40호 발간 실수요자 대출규제 합리화·규제영향평가 도입 등 제시

정부 부동산정책의 성패를 집값 등락이 아니라 세입자가 체감하는 주거비로 따져야 한다는 제언이 나왔다.

자유기업원은 9일 펴낸 보고서 ‘부동산 정책의 패러다임 전환’에서 2013년 이후 정부별 부동산정책을 비교하고, 세제·금융·거래 규제가 전월세 시장으로 어떻게 번지는지 분석했다.

보고서를 쓴 고광용 자유기업원 정책실장은 집값이 안정됐다고 해서 주거 문제가 해결된 것으로 볼 수는 없다고 봤다. 가격을 끌어내리려는 규제가 오히려 매매와 임대 물량을 줄여 세입자 부담을 키운다면 정책이 제 목적을 거스르게 된다는 지적이다. 역대 정부가 집값 흐름에 따라 규제를 조였다 풀기를 되풀이하면서도 세입자 부담이나 임대주택 공급 측면의 성과는 제대로 따져보지 않았다는 비판도 담겼다.

대출 문턱이 높아지면 집을 사려던 무주택자가 구입을 미루고 임차 시장에 머물러 전월세 수요가 늘어난다. 양도세 중과와 거래 규제는 집을 팔기 어렵게 만들어 손바뀜을 줄이고, 실거주 의무는 세입자가 사는 집의 매매나 계약 승계를 가로막을 수 있다. 다만 이런 효과는 지역별 수급 사정에 따라 다르게 나타나는 만큼 실증 분석으로 확인할 필요가 있다는 단서도 붙였다.

보고서는 해법으로 먼저 대출 규제의 정밀화를 주문했다. 빚을 갚을 능력을 따지는 원칙은 지키되, 무주택자나 1주택자가 집을 사거나 옮겨 가는 것까지 지나치게 막는 규제는 고쳐야 한다는 것이다. 공급 대책도 발표 물량 수치보다 수요가 몰린 곳에 실제로 입주할 수 있는 집이 제때 나오는지를 기준으로 삼아야 한다고 했다. 공공임대는 취약계층 지원에 집중하고, 민간임대는 사업자 간 경쟁과 장기 공급을 끌어내는 쪽으로 역할을 나누자는 제안도 내놨다.

규제 효과를 검증하는 장치로는 부동산 규제영향평가제도 도입이 제시했다. 규제 시행 전후로 전월세 가격과 임대주택 물량, 세입자 부담, 이사 여건이 어떻게 달라졌는지 주기적으로 들여다보자는 것이다. 평가 지표로는 소득 대비 임대료 비율, 신규·갱신 계약 임대료, 계약 안정성, 보증금 보호 여부 등을 꼽았다.

고 실장은 “안정적으로 임대주택을 공급할 유인이 있어야 임차인은 더 많은 주택 중에서 선택할 수 있다”며 “앞으로의 부동산 정책은 집값의 등락보다 전월세 부담과 주거물가, 주거 이동성, 주거수준의 개선으로 평가받아야 한다”고 말했다.