[칼럼] 1가구 1주택 정책, 사유재산과 자유로운 부동산 시장 거래 침해

1가구 1주택 정책 '수도권의 똘똘한 한 채’ 올인 부추겨, 지방 부동산 침체 원인
다주택자, 주택 공급 물량의 한 축 담당하는 대상으로 인식해야
인구감소지역, 세제 정책 파격적 개선과 중장기적인 성장거점 인프라 조성 필요

올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입하거나 인구감소지역의 1주택을 구입하면 양도세와 종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있게 됐다. 그러나 지역 양극화 현상으로 인해 지난해 11월 지방 악성 미분양이 1만8644가구에 이르고, 지난해 3월 정부가 부활한 기업구조조정 리츠까지 부진한 시장 반응을 보이면서 당초의 긍정적인 기대와 달리 업계에서는 회의적인 시선을 보이고 있다. 

지방 미분양 해소를 위한 본 정책의 취지와 방향은 적합하지만, 대책의 효과와 부작용에 대한 우려의 목소리가 큰 만큼 정책의 본질적 실효성 개선이 필요하다. 

1가구 1주택 정책 자체에 대한 재검토가 진행되어야 한다. 1가구 1주택은 개인의 사유재산과 자유로운 부동산 시장 거래를 침해하는 일이다. 현실적으로 한 가구당 한 채의 주택만 보유해야 하는 상황이 되면서, 이왕 하나의 주택을 사는 상황이면 다른 지역에 비해 높은 가치와 가능성을 지닌 소위 '수도권의 똘똘한 한 채’에 올인하는 사람들이 늘어났다. 

1가구 1주택 정책 자체가 지방 부동산을 침체시킨 중요한 원인인 만큼, 특례의 파격적 확대 내지는 정책의 폐지가 필요한 상황이다. 

전월세 물량의 큰 축을 담당하는 다주택자를 주택 공급 물량의 한 축을 담당할 수 있는 대상으로 삼는 인식의 전환이 필요하다. 다주택자가 사라지면, 전월세 물량이 급격하게 줄어들고 이에 따라 매매가격과 임대료는 더욱 상승한다. 인식을 바꾸면 다주택자들이 주택 공급량 확대에 기여하게 되고 이로 인해 건설회사들의 신축이 늘어나게 된다. 본질적으로 기본적인 부동산 거래의 수요와 공급을 자유로운 시장에 맡겨 합리적인 수요와 공급의 균형이 이루어지도록 해야 한다.

세제 정책을 개선해 거래 부담도 완화해야 한다. 조세 정책은 기존 정책을 뛰어넘는 양도세의 대폭 감면과 같은 파격적인 수준으로 이루어지는 게 마땅하다. 

지방의 준공 후 미분양 문제는 일시적인 문제가 아닌 수년간 가시적인 성과가 거의 없던 구조적인 문제였다. 기존의 방식만으로는 본질적인 대응이 어렵다. 인구감소지역의 미분양 주택 취득 시 강력한 대책을 시행해 거래 활성화의 키를 쥔 다주택자들의 지방거래 부담을 낮추어야 한다. 5년간 발생하는 양도소득에 대한 양도세를 면제하거나, 지방 미분양 관리지역의 취득세 중과를 폐지하는 제도가 바람직하다. 

지방 부동산 세제 지원은 아직 미지근한 수준에 그치고 있다. 정부는 공시가격 2억 원 이하 주택의 취득세에 기본세율을 적용하고, 지방 저가 주택의 종합부동산세 1가구 1주택 특례 기준을 기존 공시가격인 3억 원 이하에서 4억 원 이하로 확대하는 조치를 시행했다. 이러한 세제 지원으로는 큰 효과를 기대하기 어렵다. 

현재 1가구 1주택 특례가 이루어지는 인구 감소 지역은 대부분 실거주 투기 수요가 제한적인 지역들이다. 이로인해 해당 지역들의 주택 경기 활성화보다 해당 지역에 이미 살고 있는 주민들의 부담을 완화하는 수준에 머무를 가능성이 높다. 

지방의 인프라에 대한 개선이 충분하게 이루어져야 침체된 지방 부동산의 경쟁력을 중장기적으로 높일 수 있다. 궁극적으로 '8대 경제·생활권’과 같은 정책을 적극적으로 실시해 해 충분한 정주환경과 투자환경을 마련해야 한다. 그 과정에서 임대사업자 규제를 완화하고 지방권 광역 급행철도(x-TX)사업과 같은 지역 교통환경을 개선하는 적극적인 조치가 지방 부동산 규제 완화와 함께 동반되어야 할 것이다. 

인구 감소 지역의 미분양 해소를 위한 세법 개정은 매우 중요하다. 구조적이고 반복적인 부동산 문제를 해결하려면 궁극적으로 수도권에 준하는 인프라 거점 조성을 통한 매력적 투자 선택지로서의 수요 창출이 이루어져야 한다.

수도권 집중이 심화된 상황 속에서 지방 부동산 침체를 초래한 근본 원인인 1가구1주택을 폐지 내지는 재검토해야 한다. 합리적인 수요와 공급이 이루어질 수 있도록 시장에 역할을 자유롭게 맡겨야 한다. 세제 정책의 파격적인 개선과 중장기적인 성장거점 인프라를 조성하면 지방이 수도권에 버금가는 매력적 선택지가 될 것이다. 

이준혁 자유기업원 인턴연구원