주택 공급 부족, 과도한 규제부터 점검하자

최근 토지거래허가구역이 해제되면서 부동산 시장 정상화로 정책전환이 이루어질지 관심이다. 토지거래허가제(토허제)는 실거주 목적을 제외하고 거래가 금지되며 일정 면적 이상의 주택이나 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 규제로, 실수요자든 투자자든 매매를 어렵게 만드는 부작용이 컸다.

정부는 부동산 시장을 안정시키겠다는 명목으로 강력한 규제를 시행해왔다. 토지거래허가제, 대출 제한, 분양가 상한제, 임대차 3법 등 무수한 대책이 도입되었지만, 이들 조치는 부동산 시장의 흐름을 왜곡하는 부작용만 초래했다. 특히 거래를 원천적으로 제한하는 토허제는 사고 싶은 사람도, 팔고 싶은 사람도 시장에 접급할 수 없도록 한다. 시장이 얼어붙으면서 거래량이 줄어들었고, 이는 부동산 시장 안정과는 거리가 먼 결과를 낳았다.

신축 수요가 늘어나는 현 상황에서 공급 가뭄이 심각한 수준이다. 전국적으로 주택 노후화가 빠르게 진행되는 가운데 아파트 입주물량이 급격히 줄어들고 있다. 부동산 시장의 가격 안정을 위해서는 꾸준한 공급이 필수적이지만, 우리나라의 경우 강력한 규제가 오히려 공급을 막아왔다. 특히 재건축·재개발 규제는 심각하다. 안전진단 기준이 까다롭고, 초과이익환수제가 민간 건설사와 조합이 사업을 추진하기 어려운 환경이다.

재건축이 필요한 노후 아파트들이 정비되지 못한 채 방치되고 있으며, 서울과 같은 대도시에서 신규 주택 공급이 원활하지 않은 상황이 지속되고 있다. 공급이 부족하면 장기적으로 가격이 상승할 수밖에 없고, 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워진다. 시장 안정의 핵심은 규제가 아니라 충분한 공급을 통한 자연스러운 시장 안정임을 간과해서는 안된다.

부동산 시장은 본래 수요와 공급을 조절하는 것이 가장 효율적이다. 수요가 많으면 공급이 늘어나고, 반대로 수요가 줄어들면 가격이 자연스럽게 조정된다. 하지만 정부가 인위적으로 개입하면 매물은 잠기고, 공급이 줄어들며, 시장의 정상적인 흐름이 막힌다. 지난 몇 년간의 경험이 보여주듯, 규제를 강화한다고 해서 시장가격이 안정성을 장기적으로 유지할 수는 없다. 오히려 거래 자체가 위축되고, 주택 공급이 줄어들면서 장기적으로 가격 상승 압력이 커진다.

이제는 정책의 방향을 전환해야 한다. 단기적인 시장 변동성을 이유로 과도한 개입을 이어간다면, 결국 미래 세대가 더 큰 부담을 지게 될 뿐이다. 특히 서울과 같은 대도시의 경우, 인위적인 규제로는 수요를 계속해서 억제할 수 없으며, 장기적으로 공급 부족 문제를 해결하는 것이 더 중요한 과제임을 명심해야 한다.

국회에 계류 중인 ‘재건축·재개발 특례법’과 ‘재건축 초과이익 환수제 폐지법’을 조속히 통과시켜 정비사업과 신규 주택 공급이 원활하게 이루어지도록 해야 한다. 공급을 막는 규제가 계속된다면 거래절벽과 공급 가뭄이 장기화될 것이고, 결국 집값 상승으로 이어질 것이다. 더 이상 머뭇거릴 시간이 없다. 시장 정상화를 위해 실효성 있는 입법이 시급하다.

최승노 자유기업원 원장