[보도] 8·31대책의 영향과 문제점

정부의 부동산종합대책이 발표되었다. 기본 골격은 주택시장 안정, 서민주거안정, 주택관련 세제개편 등으로 나눌 수 있다. 서민주거안정을 위해 무주택자의 전세 및 주택구입자금 대출금리 인하, 국민임대주택 공급 확대 등을 포함하고 있다. 많은 사람의 주목을 끌고 있었던 주택시장 안정대책으로는 뉴타운개발, 중대형아파트 공급비율 상향 조정 등의 공급확대책, 분양권 전매 제한, 판교 공영개발 등의 주택가격 안정화 대책을 내놓았다. 토지시장에 대해서는 개발부담금, 기반시설부담금 등의 이익환수대책을 포함시켰다. 특히 보유세와 양도소득세에 대한 강화 방안도 동시에 발표되었다.

특히 주목해야 할 내용은 보유세와 양도소득세의 강화이다. 우선 보유세 중 종합부동산세는 주택의 경우 인별합산과 기준시가 9억원 이상이던 것을 세대별합산과 기준시가 6억원 이상으로 확대 적용하기로 최종 결정을 내렸다. 전년대비 과세증가율을 재산세는 50%를 유지하도록 하였으나 종합부동산세는 200%로 상향조정하였다. 양도소득세의 경우도 1세대 2주택 이상 보유 가구에 대한 세율을 50%로 인상시켰고 1세대 1주택에 대해 장기보유특별공제율을 15년 이상에 한하여 45% 공제를 추가하였다. 1세대 2주택 이상에 대해서는 중과세를 기본 원칙으로 천명하고 있으며 1세대 1주택의 실수요가국에 대해서는 엄격한 기준을 설정하여 세금감면 범위를 적용하고 있다.

이상의 종합부동산대책의 키워드로 다주택보유억제, 주택가격 안정, 공급확대, 저소득층 주거안정을 뽑을 수 있을 것이다. 종합부동산대책으로 인해 다주택보유자의 조세부담이 증가하여 보유수요를 억제하게 되어 결국 매물이 시장에 나오게 되면 주택가격 하락으로 이어지고 주택소유구조의 형평성도 제고될 수 있을 것이다. 각종 부담금과 원가연동제, 채권입찰제는 주택분양가격은 하락시키고 신규주택을 통한 자본이득을 감소시켜 투기수요를 억제하는 효과를 볼 수 있을 것이다. 그러나 동시에 주택시장의 거래는 실종되고 분양시장도 냉각될 수밖에 없으므로 주택공급 위축으로 이어져 결국 내수시장의 침체를 심화시키게 되며 경제회복 지연을 초래할 것이다. 더욱이 유가 상승 등 경제여건이 악화되고 있는 상황에서 주택시장의 침체는 악재로 작용할 우려가 크다.

세대별합산 종합부동산세, 개발부담금, 전매 제한은 사유재산권의 극심한 억제로 위헌 소지로 번질 가능성이 있다. 뉴타운개발은 인근 지역의 주택가격을 상승시킬 가능성을 배제할 수 없다. 무엇보다 보유세와 양도소득세의 강화는 실수요가구의 부담을 증가시켜 오히려 주거 불안정성을 증대시키는 결과를 초래할 수 있을 것이다. 이러한 문제점은 투기수요를 억제하고 주택가격 상승에 따른 과다한 자본이득을 국가가 환수하여 투자 혹은 투기수요의 원천을 미리 막는데서 발생하는 부작용이다.

최근에 판교를 통해서 본 정책 부작용은 단기적으로 발생하는 인근 지역의 주택가격 상승이었다. 당시 판교는 강남지역 주택수요를 만족시키는 대체기능을 수행하도록 고안되었다. 투자목적의 수요가 집중되면서 과열되었고 인근지역의 주택가격 상승이라는 결과를 초래하였다. 공급대책은 일정한 기간이 경과되어야 그 효과를 볼 수 있다. 단기적으로 인근지역 주택가격이 상승하는 것은 부작용이다. 그렇다고 주택을 공급할 수 있는 수단을 사용하지 않는 것은 주택수요를 양적으로 만족시키지 못해 더욱 문제가 될 것이다. 자유기업원의 김정호 원장은 다음과 같은 말을 했다고 한다. “길이 막혀서 지하철을 공급하기로 했다. 그런데 지하철 공사로 인해 지금 당장 길이 더 막힌다고 지하철 공사를 아예 하지 말라는 것은 잘못된 것이다.”우리가 모두 인정하는 편익에 대해서는 부작용을 감내해야 할 것이다. 그러한 점에서 정부의 이번 정책에 포함된 뉴타운개발 등의 공급확대책은 환영할 만한 일이다.

앞에서 본 바와 같이 이번 정책은 많은 부작용을 낳을 수 있다. 물론 부작용이 없는 정책이 가장 바람직하지만 그런 정책은 없을 것이다. 대부분이 용납할 수 있는 부작용이라면 그리고 사회적으로 감내하자는 의견이 수렴된다면 부작용은 큰 문제가 안 될 것이다. 그러나 아무리 방향과 의도가 좋은 정책이라도 제대로 수행되지 않거나 부작용이 많다면 아무 소용이 없을 것이다. 향후 정부는 정책을 수행하는 과정에서 부작용을 최소화할 수 있도록 시장반응에 따라 탄력적으로 완급을 조절해야 할 것이다.

권주안 박사(주택산업연구원 연구위원)