[보도] “개발이익 어떻게 산정하나” 실효성 의문

부동산 전문가들은 지금까지 규제일변도인 정부의 부동산대책은 재건축 아파트값만 올리는 결과를 낳았을 뿐 실질적인 효과는 없었다고 지적한다. 특히 이번 대책은 실현되지 않은 이익을 환수하는 것으로 사유재산침해라는 비판이 거세지는 등 위헌논란이 일 가능성도 크다. 부동산114 김규정 차장은 “재건축으로 집값이 올랐다 하더라도 집을 팔지 않는 한 실질적으로 이익을 봤다고 보기 힘든 상황”이라며 “단지 가격이 올랐다는 사실만으로 개발이익부담금을 물리는 것은 사유재산침해로 볼 수 있어 반발하는 경우가 적지 않을 것”이라고 말했다.

개발이익을 산정하는 것도 쉽지 않다. 개발시점의 주택가격과 완공시점의 주택가격을 정확하게 산정하기 힘든데다 개발비용을 과다하게 계산하더라도 검증할 만한 객관적인 기준을 마련하기 힘들다. 조합에게 부과되는 개발이익부담금을 조합원 개개인이 어떻게 나눠 부담할 것인지를 정하는 것도 과제다. 건설교통부는 조합원들이 최종 분담해야할 부분을 결정하는 관리처분계획에 분담률 배분기준을 규정할 예정이라고 밝혔지만 조합원들의 합의를 끌어내기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

개발이익환수제도가 논리적인 근거가 없다는 지적도 있다. 김정호 자유기업원 원장은 “재건축개발이익이 불로소득이기 때문에 환수해야 한다고 주장하지만 토지 소유자가 만들지 않은 가치라서 사유화할 수 없다면 국가 또한 스스로 만들지 않은 가치를 환수할 근거가 없다”고 주장했다.

균형발전 촉진을 통해 주택수요를 분산하겠다는 내용도 추상적이라는 것이다. 강남 등 수도권 집값불안의 근본 원인은 지역간 교육,취업,문화,정보 등 격차에 따른 인구 및 주택수요 집중 때문이라는 분석이 지배적이다. 하지만 이번 대책에서도 교육,취업,문화 등의 격차를 해소할 수 있는 대책은 내놓지 못했다.

대체토지요건을 놓고는 건교부와 행정자치부가 엇박자를 보이기도 했다. 행자부는 이번 대책에서 대토의 취득범위를 전국 모든 지역에서 부동산 소재지 시·도나 시·도를 달리할 경우 부동산소재지 연접 시·군·구로 제한했지만 건교부는 지난 14일 국무회의를 통과한 국토의 계획및 이용에 관한 법률에서 대토요건을 당해 시·군 및 연접 시·군에서 주소지 80km로 완화했다. 같은 대토문제를 놓고 두 부처가 서로 다른 규정을 적용키로 한 것은 부동산대책 마련과정에서 부처간 협의가 미흡했다는 점을 단적으로 보여주고 있다.

최현수 기자 hschoi@kmib.co.kr