[보도] 기준도 들쭉날쭉 민원 끊이지 않아

용도변경 미리 빼낸 사람만 돈방석


◆범법자 양산하는 19세기형 농지법◆

'개발되면 대박, 안 되면 쪽박.'

농업진흥지역 내 농지를 매입했는데 이 지역이 주거지역으로 용도지역이 변경되면서 땅값이 수십 배 뛰었다거나 지목 변경을 통해 대박을 터뜨렸다는 사례를 주변에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

땅을 사두면 10년이 지나든, 20년이 지나든 결국은 개발이 되고 수십 배 차익을 얻더라 하는 것은 개발연대를 지나온 우리 사회에 광범위하게 퍼져 있는 일종의 경험칙이다.

김정호 자유기업원 원장은 "정부가 묶어놓고 있는 한 정부를 움직일 수 있는 사람은 돈을 벌 수밖에 없다"면서 "농지전용 허가제 자체를 없애 농지 전용이 될 것이라는 정보를 누구는 알고, 누구는 모르는 '정보의 비대칭성'에 의한 시세차익 가능성을 없애야 한다"고 강조했다.

◆ 용도 변경 예측 가능성이 없다

= 땅값은 용도 변경이나 행위제한 완화만으로 수십 배씩 뛰는 게 다반사지만 일반인들이 용도 변경을 예측할 수 있는 공개된 수단은 많지 않다. 이 때문에 토지 거래는 대부분 개발에 대한 '기대'와 '감'으로 이루어진다.

김경래 오케이시골 사장은 "농지 투자는 대부분 개발이 되거나 규제가 완화돼 다른 용도로 전용될 수 있다는 기대감을 바탕으로 이뤄진다"면서 "관련법에 의해 규제 완화 등의 행위가 이뤄지지만 여전히 자의적인 해석이 가능한 부분도 있다"고 말했다.

지목 변경 역시 마찬가지다. 부동산 투자에서 땅의 가치를 높이는 핵심 수단인 지목 변경은 주로 임야, 논, 밭 등 건축물을 지을 수 없는 토지를 대지, 공장, 주유소 등 건축물을 지을 수 있는 용도로 바꾸는 것.

한 부동산 컨설팅업체 대표는 "형질이나 지목 변경을 전제로 농지를 매입하는 경우가 많은데 사안별로 기준이 들쭉날쭉해 분란이 끊이지 않는다"고 전했다.

◆ 소규모 개발만 남발

= 용도지역지구는 도시계획에 의해 구분되고 지정되지만 용도지역별 행위제한은 토지이용 규제정책 차원에서 관리하기 때문에 난개발과 투기 수요를 방지하는 데 한계가 있다.

농지법상 농업진흥지역과 산지관리법상의 보전산지는 농림지역으로, 농업진흥지역 밖 농지와 준보전산지는 관리지역으로 구분돼 있는데 농림지역과 관리지역이 혼재돼 있다.

농림지역과 관리지역이 뒤섞여 있다 보니 일정 면적 이상의 개발용지를 확보하기도 어렵고 관리지역을 개발할 경우 주변 보전지역의 보전 효과도 떨어지는 부작용이 발생하고 있다.

채미옥 국토연구원 토지ㆍ주택연구실장은 "대규모 개발은 금지하고 소규모 개발은 허용하는 규모 중심의 행위제한으로 인해 대부분의 용도지역에서 소규모 시설물이 난립하고 있다"며 "농업 환경이나 대외 여건이 달라진 만큼 농지에 대한 개념도 달라져야 한다"고 말했다.

그는 "토지 비옥도와 경사도, 배수 체계 등을 기준으로 보전농지와 한계농지를 구분할 것이 아니라 공간 계획에 따라 보전과 개발가능지역의 경계를 조정해야 한다"고 덧붙였다.

개발할 곳과 보전할 곳을 확실히 나눠 효율적으로 관리해야 한다는 의미다.

일부 지역의 용도규제 완화가 필요할 경우 시행령상 용도규제를 완화함으로써 전국의 동일 용도지역의 용도규제를 모두 완화하게 되는 현행 체계도 문제다. 용도규제 완화는 결국 난개발과 지가 상승으로 이어지기 때문이다.

[기획취재팀＝채경옥 차장(팀장) / 이은아 기자 / 김기철 기자 ]