[보도] < 김동현 칼럼 > 전세대란, 해결책은 자유시장이다

인간의 삶에 있어 입을 옷과 먹을 양식과 살 집은 필수적이다. 하지만 2014년 현재 수많은 대한민국의 국민들은 살 집을 구하기 위해 오늘도 부동산 시장에 뛰어들어, 치솟는 전세 값에 한탄하고 있는 것이 현실이다. 반면 집을 가진 사람들은 집값이 떨어져서 불안하다고 이야기한다. 집값이 떨어지는데, 전세 값이 오르는 기현상을 우리는 ‘전세 대란’이라고 부른다.

과연 전세대란은 어디서 오는 것일까? 통계청의 2012년 자료를 살펴보면 국내 주택 보급률은 102.7%로 수치상으로는 전 국민이 주거에 대해 걱정할 필요가 없어 보인다. 하지만 수많은 국민들은 자신의 집을 구하지 못해 전세로 집을 구하는 것이 현실이다. 왜 국민들은 자신의 집을 구할 수 없을까? 대답은 상당히 간단하다. 부동산 시장 자체가 왜곡되어 부동산 시장에 거품이 발생했기 때문이다. 그렇다면 부동산 시장의 왜곡은 어디에서 왔을까? 이러한 부동산 시장 왜곡의 중심에는 정부의 잘못된 부동산 정책이 있다. 

정부가 어떻게 부동산 시장을 왜곡시켰는지 살펴보자. 1997년 IMF 사태 이후 들어선 김대중 정권은 부동산 시장에 ‘정부주도의 부동산 경기 부양’이라는 개념을 들면서 분양권에 대한 다수의 정책을 주도했다. 이는 일시적으로 부동산 경기를 부양시켰지만 결과적으로 부동산 시장 내부에 정부의 입김이 강하게 들어가 수많은 규제를 양산시키는 결과를 초래했다.

이는 이후 노무현 정권 초기 주택가격의 폭증과 전세 수요의 폭증을 불러 일으켰고, 노무현 정권은 이에 대해 보유세 강화정책과 종합부동산세라는 전 세계 유일의 세금을 만드는 조세 정책으로 부동산 가격을 안정화 시키려 하였다. 이는 이른바 ‘큰손’들만을 겨냥하다보니 부동산 가격은 안정되지 않았고, 노무현 정권 5년간 10번이 넘는 부동산 정책변동으로 인해 시장은 왜곡될 대로 왜곡되어 수요와 공급에 맞는 시장의 가격이 아닌, 정부의 정책에 따라 가격이 변동되는 형태로 변질되었다. 이렇게 된 상황에서 정부는 대증요법 적으로 부동산 시장의 가격이 심각한 수준으로 변동될 때마다 조세정책과 수요관리정책을 도입했고, 주택가격은 일정한 추세를 보이기보다 정부 정책이 변화될 때마다 널뛰기를 하는 지경에 이르렀다. 

이러한 시장의 왜곡으로 인해 주택을 구매하려는 사람들은 정책의 변화에 따라 가격이 변화되는 시장에서 손해를 보지 않기 위해 조세의 영역에서 자유로운 전세로 눈을 돌리고, 주택을 구매하려는 사람들은 적어지다보니 전세 값은 오르고 주택 매매가는 떨어지는 현상이 발상하게 되었다. 이것이 바로 전세대란의 모습이다. 이러한 전세대란에 대해 정부는 또 다시 조세정책이라는 미봉책을 도입하고 있는 것이 현실이다. 전세 값을 안정시킨다는 미명하에 2가구이상 주택자의 주택 보유세를 인상하고, 매매에 대해 취득세를 인하해 주는 것이 시장을 안정화 시키겠다는 정부의 정책이다. 이는 수요 공급 원리에도 맞지 않고, 더 큰 부작용을 초래할 가능성이 높다. 

그렇다면 이러한 전세대란의 해결책은 무엇일까? 해결책은 간단하다. 정부가 부동산 시장을 왜곡하는 정책을 철회하고 가격을 시장원리에 맡겨 버리는 것이다. 부동산 관련 세율을 고정시키고 정부가 정책으로 시장의 가격에 개입하지 않는 상태가 되면 주택시장은 시장의 ‘자생적 질서’를 통해 수요와 공급의 적정 가격을 찾아 나가게 될 것이다. 정부 정책으로 인해 왜곡된 시장의 구조가 변화되면서 일종의 회복 증상으로 주택 가격에 들어있던 거품이 꺼지면서 일시적으로 매매가는 하락 하겠지만 장기적으로 주택을 구매하려는 소비자의 수요와 그 수요를 맞추기 위한 건설사의 공급량 결정이 말 그대로 ‘보이지 않는 손’으로 작용하여 적정한 가격대의 주택의 가격이 결정된다.

이는 정부가 이야기하는 ‘반값 주택’, ‘서민 주택’정책보다 더 큰 건설 복지가 이루어진다. 시장이 최고의 복지가 되는 셈이다. 정부는 그저 국민들이 시장가격에 주택을 구매할 수 있도록 시장을 왜곡하는 브로커나 주택을 대상으로 사기행위를 하는 범죄세력을 감시하고 처벌하는 역할만 충실하면 된다. 주택시장을 자유시장의 원리에 맡기는 것이 수많은 정책의 도입보다 간단하고 확실한 해결책이 되는 것이다. 

하이에크의 지적대로 “정부의 계획으로 세상이 변화된다고 생각하는 것은 치명적 자만”이다. 정부의 정책으로 국민들은 주거의 분야에서 손해를 입고 있다. 이러한 상황에서 자유시장으로의 이행은 확실한 대안이다 인간의 삶에 있어서 가장 중요한 주거의 분야에서 자유시장을 여는 것은 정부가 세금으로 ‘주거 복지 정책’을 펴는 것보다도 더 큰 효과를 얻을 수 있는 길이다.
  

김동현 
자유경제원 시장경제칼럼