[칼럼] 대출 규제, 금융 접근성 제한하며 계층 이동 경로 차단

주택 관련 대출 규제, 단계적으로 강화되며 고강도 규제로 전환되는 흐름 / 상환 능력 있어도 대출 제한, 무주택자의 주택시장 진입 어렵게 해 / 비은행권 등 고금리 시장으로 이동, 높은 비용의 위험으로 전이시켜 / 생애주기별 금융 접근성 반영한 정책 설계 통해 자산 형성 경로 복원해야

주택담보대출은 주택을 담보로 자금을 조달하는 대표적인 금융상품으로, 고정금리·변동금리 등 다양한 형태로 제공된다. 이러한 대출은 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)과 같은 규제를 통해 관리되어 왔다. 이들 규제는 차주의 상환 능력과 자산 가치를 기준으로 대출 규모를 통제하는 장치로 기능한다.

특히 DSR은 차주의 모든 부채를 기준으로 상환 부담을 평가한다는 점에서 강력한 규제로 평가된다. 기존의 LTV와 DTI가 일부 대출에 국한되었다면, DSR은 전체 부채를 포괄적으로 반영한다. 이에 따라 DSR은 가계부채 관리의 핵심 수단으로 활용되며 정책적으로 중요한 규제로 자리 잡았다.

문재인 정부는 급증하는 가계부채를 억제하기 위해 DSR을 도입하고 점진적으로 확대하였다. 초기에는 고위험 차주를 중심으로 적용되었으나, 이후 규제 대상을 넓히며 관리 범위를 확장하였다. 이는 가계부채 관리 체계를 제도화했다는 점에서 의미를 지닌다.

이후 윤석열 정부는 부동산 시장 침체와 경기 둔화에 대응하여 일부 대출 규제를 완화하는 정책을 추진하였다. LTV 완화 등을 통해 실수요자의 금융 접근성을 높이려는 시도가 이루어졌다. 다만 DSR 체계는 유지되며 가계부채 관리 기조는 일정 부분 지속되었다.

반면 이재명 정부 들어서는 주택 관련 대출 규제가 단계적으로 강화되며 고강도 규제로 전환되는 흐름이 나타나고 있다. 2025년 6·27 대책에서는 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원 수준으로 제한하며 총량 관리에 나섰고, 이어 10·15 대책에서는 주택 가격 구간별 대출 한도를 차등 축소하고 전세대출까지 DSR 적용 대상에 포함하였다. 또한 스트레스 금리 상향과 규제지역 확대, 실거주 의무 부과 등이 결합되며 주택 대출 규제는 사실상 전방위적으로 강화되었다.

그러나 이러한 규제 강화는 금융 접근성 측면에서 구조적 문제를 야기한다. 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 일괄적으로 제한하는 방식은 차주의 소득, 자산, 상환 능력 등 다양한 조건을 충분히 반영하지 못한다. 그 결과 상환 능력이 있음에도 불구하고 대출이 제한되며, 특히 무주택자의 주택시장 진입을 어렵게 하여 계층 이동의 사다리를 약화시킨다.

또한 자원 배분의 효율성을 저해한다. 제도권 금융에서 대출이 제한된 차주들은 비은행권 등 고금리 시장으로 이동하게 된다. 이는 금융 리스크를 줄이기보다 오히려 더 높은 비용의 위험으로 전이시키는 결과를 초래한다.

규제의 정밀성이 부족하다는 점도 문제로 지적된다. 현재의 주택 대출 규제는 지역별 특성을 고려하기보다 일정 권역 단위로 일괄 적용되는 구조를 보인다. 이는 상대적으로 가격이 낮거나 수요가 안정적인 지역까지 동일한 규제를 적용함으로써 불필요한 금융 제약을 초래할 수 있다.

따라서 향후 정책은 기회와 이동성을 함께 고려함으로써 이러한 구조적 한계를 보완하는 방향으로 설계될 필요가 있다. 현 정부의 대출 규제는 주택 가격을 안정시켜 계층 이동성을 높이려는 목적을 지녔으나, 실제로는 금융 접근성을 제한하며 계층 이동의 경로를 차단하는 결과를 초래하고 있다. 가계부채 관리 정책은 단순한 총량 억제에서 나아가 생애주기별 금융 접근성을 반영한 정책 설계를 통해 자산 형성의 경로를 복원해야 한다.

임경은 자유기업원 인턴연구원