사유재산권과 토지공개념

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사유재산은 문명사회의 주춧돌이다. 이 책에서는 토지가 왜 사유재산이어야 하는지, 그리고 사유재산의 한계가 어디까지인지 밝힌 후, 토지의 소유 거래 이용 등에 대한 우리나라의 규제들이 어떻게 사유재산의 원리를 위배하는지 설명하고 있다.

이 책은 자유주의 경제학자로 잘 알려진 저자의 네 번째 토지 관련 저서이다. 그는 <한국의 토지이용규제>, <토지세의 경제학>, <왜 우리는 비싼 땅에서 비좁게 살까>라는 책을 내놓은바 있다. 심각한 주제를 다루고 있지만, 네팔, 피지, 몽골, 캐나다, 홍콩 등지에서 실제 벌어지고 있는 이야기들이 많아서 지루하지 않게 읽을 수 있다.

저자는 이 책에서 토지 사유재산권의 필요성을 토지의 부족함에서 찾는다. 즉 토지를 원하는 사람은 많고 쓸 땅은 충분하지 않기 때문에 땅을 사유재산으로 삼아야 한다고 말한다. 사유재산권의 보장은 자유로운 토지시장을 보장해야 한다는 말과도 일맥상통한다. 그래서 그는 토지거래허가제 같은 것으로 부당하게 재산권을 침해해서는 안 된다고 주장한다. 가격 거품의 가능성은 재산권에 대한 제한보다는 주식시장처럼 토지거래를 원활히 함으로써 방지해야 한다고 한다.

물론 저자도 토지 시장이 완벽하지 않음을 인정하기 때문에 부분적으로 정부규제가 필요함을 인정한다. 특히 어느 정도의 도시계획 같은 것은 필요하다고 한다. 그러나 그 때도 정부의 개입은 시장을 보완하는 것이어야지, 시장을 대체하고 파괴해서는 안된다고 주장한다. 또 공공의 목적을 위해서 사용되는 그린벨트나 농지 같은 것에 대해서는 토지의 소유자들이 손해를 보지 않도록 충분한 보상을 해야 한다고 강조한다. 그리고 농지 개발로 인해서 발생하는 개발이익은 전액 농민에게 돌려주라고 파격적인 제안을 하고 있다.

마지막으로 그는 헨리조지의 사상을 비판한다. 사유재산제의 필요성은 땅의 희소성에서 비롯되는 것인데, 헨리조지는 땅을 인간이 창조하지 않았다는 사실만을 보았기 때문에 사유재산제의 필요성을 부인하기에 이르렀다는 것이다. 저자에게 토지소유자는 금융시장에서의 펀드매니저 같은 역할을 맡는다.

결국 토지 제도의 기반은 사유재산제여야 하며, 토지정책들도 사유재산제도를 보완하는 것이어야지 그것을 파괴하거나 대체하는 것이어서는 안 된다는 것이 이 책의 요지이다.

저/자/소/개

김정호(金正浩)는 연세대학교 경제학과와 서울대학교 환경대학원(수료)을 거쳐 미국 일리노이대학교에서 경제학 박사, 숭실대학교에서 법학 박사 학위를 받았다. 토지문제와 회사법 등에 대한 자유주의적, 법경제학적 분석에 매진해왔다. 자유기업원 원장과 연세대학교 특임교수를 역임했다. 주요 저서로는《왜 우리는 비싼 땅에서 비좁게 살까》《토지세의 경제학: 미신과 현실》,《한국의 토지이용규제》,《대한민국 기업의 탄생》,《갈등하는 본능》 등이 있다.

추/천/의/글

새로운 지식들이 많을수록 좋은 책이라 할 수 있다. 사회에 널리 퍼진 고정관념들을 허물어서 세상을 새로운 눈길로 바라보도록 하는 책은 특히 좋다. 그른 고정관념들이 유난히 많은 땅과 집에 관해서 우리가 알아야 할 사실들을 이 멋진 책은 쉽고 재미있게 제시한다.

- 소설가 복 거 일

토지문제를 해결하려면 토지공개념이 아니라 사유재산에 대한 인식부터 새롭게 해야 함을 잘 보여주는 책이다. 재미있는 사례들이 많아서 읽기가 편하다.

- 공병호경영연구소 소장 공 병 호 

토지시장이 완벽하지는 않지만 정부규제 역시 완전하지 않다. 이 책은 좁은 국토를 효율적으로 이용하기 위해서는 사유재산권의 안정을 통해 적절한 인센티브를 부여해야 한다는 사실을 명쾌한 논리와 풍부한 사례를 들어 설득하고 있다. 감정과 편견을 접어놓고 우리나라 토지문제를 냉정하게 바라보기 원하는 독자들에게 필독을 권한다. 

- 서강대학교 경제학과 교수 김 경 환

차/례

서 문 

제1장 한국의 땅은 사유재산인가 

제2장 부족할수록 사유케 하라! 

사유재산이란 무엇인가 

사유재산은 상대적 개념이다 

國有, 公有, 私有, 共有, 合有, 總有 

부족하기 때문에 사유재산이어야 한다 

희소성과 사유재산권: 히말라야의 셰르파족 

소유제도는 생활방식과도 맞아야 한다 

피지, 그곳에도 사유재산제도가 필요하다 

위대한 사유재산의 옹호자, 존 로크, 그러나 논리의 오류 

사유재산을 스스로 지켜야 한다면? 만인의 만인에 대한 투쟁 

팔 수 있어야 효율적으로 이용된다 

사유재산이 있어야 시장과 가격이 생겨난다 

사유재산권은 땅을 자본으로 만들어 준다 

사유재산제의 비용 

위험분담과 공유제 

배고픈 것과 배 아픈 것 

사유재산을 버린 곳, 재앙이 있을진저! 

국유화는 왜 사람을 굶겨 죽이나? 

청개구리 정책들 

제3장 공익추구의 비용은 공평하게 부담하자! 

타인의 것을 빼앗지 말라 

네 이익을 위해 나의 사유재산권을 침해하지 말라 

누가 수혜자인가: 이도저도 아닌 규제들 

네 이웃을 네 몸처럼 생각하라 

보상은 규제자와 피규제자의 행동을 바꾼다 

보상은 돈으로만 하는 것은 아니다 

알박기를 막기 위한 사유재산권의 제한 

알박기가 나쁜 이유: 죄수의 딜레마 

알박기 규제와 가격규제는 다르다 

제4장 토지공개념과 사유재산권 

무엇이 토지공개념인가 

토지는 공공재가 아니다 

필수품일수록 사유재산이어야 한다 

인간의 창조물이 아니어서? 

불로소득이라고 환수해야 하는 것은 아니다 

사라진 세 가지의 법들에 대해서 

토지초과이득세: 토지비축을 막는 법 

택지소유상한제: 택지를 줄이는 법 

개발부담금보다는 소득세가 옳다 

기반시설부담금은 개발이익 환수장치가 아니다 

공공주택의 확대는 사회주의로 가는 길이다 

국유지를 매각하라 

제5장 소유케 하라! 그리하면 생기리니 

토지소유집중이라는 미신 

가족 공동재산으로서의 토지 또는 주택 

상위 1%는 임야와 농지 소유자다 

토지소유집중은 독점이 아니다 

캐나다와 하와이의 사례 

토지는 빼앗기지 않는다 

한국인만 유난히 땅에 집착한다고? 

소유제한의 역설 

소유제한과 가격과 개발패턴 

소유케 하라 그리하면 공급되리니! 

사유재산제로 숲을 일구자: 정약전 선생으로부터 배우는 지혜 

소유제한과 공급정책의 딜레마 

한국인의 인종차별 

제6장 자유거래, 제 주인을 찾아준다 

잠비아 같은 나라 

토지거래허가제는 원시적 제도 

귀한 것이 귀하게 쓰이려면 자유거래가 필요하다 

코우스의 정리 

팔 수 있어야 타인을 배려한다 

토지거래허가제의 목적과 부작용들 

농민에게 땅 팔 자유를! 

시장의 죽음 

조기개발·저밀도개발 

소규모개발 

선분양과 분양권 전매, 소비자에게 이익이다 

공영개발주택의 전매제한 

캐나디언 로키와 국유지 임대와 공영개발 

시장가격과 거품 

부동산 가격은 거품인가 

거래규제가 거품의 해법인가 

거래제한, 불법으로의 초대 

제7장 국토는 넓은데 살 곳은 좁다! 

`다차’가 있어 행복한 러시아 사람들 

카멜레온으로서의 토지 

농지와 임야의 공익적 가치 

공익적 가치의 보존은 규제 대신 지원으로 해야 한다 

농지규제, 식량안보와 관계없다 

죽으면 살리라: 토지공급과 녹지문제 

난개발 문제에 대한 해법: 신도시 

신도시에 대한 반대들 

북시티의 위대한 계약: 자발적 도시계획도 가능하다 

오염규제는 대포천처럼 

북시티와 대포천의 본질: 토지가치 극대화를 위한 자발적 협조 

도시계획의 본질은 토지가치의 극대화 

바람직한 도시계획을 위한 몇 가지 지침들 

도시계획은 시장 흉내내기를 해야 한다 

규제의 비용을 생각해야 한다 

도시계획시설부지도 시장 흉내내기여야 한다 

도시계획은 나무를 가꾸듯이 해야 한다 

도시계획에도 경쟁적 시장이 필요하다 

건축협정제를 되살리자 

주거-상업지역 구분이 없는 도시 휴스턴 

상업지역 같은 주거지역들: 도시계획의 실패 1 

일조권 규제 때문에 죽어버린 마당들: 도시계획의 실패 2 

국회와 법원 앞의 난쟁이 건물들: 도시계획의 실패 3 

실패한 유토피아, 브라질리아 

유토피아의 원조, 모스크바 

시장이 작동하는 도시의 모습들 

서울, 사회주의 쪽을 닮은 도시 

공영개발도 민간개발처럼 하라 

개발이익은 농민의 것이다 

제8장 토지세, 벌금이 아니다 

해준 게 뭐 있는데, 세금만 거둬 가나? 

지방세를 뺏어가면서 지방자치를 한다고? 

충돌의 근본원인: 보유세 강화정책 

토지세, 벌금이 아니고 가격이다 

국가는 국민의 아래에 있다 

재산세는 지방세여야 한다 

과표결정권도 지방의 것이어야 한다 

세부담의 공평성 문제 

거래세가 나쁜 이유 

보유세, 보유세, 어떤 보유세? 

뉴올리언스의 엽총 주택과 하노이의 튜브 주택 

우리나라의 부동산 보유세는 나쁘다 1: 건물세 

우리나라의 부동산 보유세는 나쁘다 2: 용도별 차등세율 

우리나라의 부동산 보유세는 나쁘다 3: 누진세율 

누진세의 부메랑 효과 

별장과 고급주택에 대한 벌금, 이제는 없애자 

보유세, 매매가격은 낮추고, 전세가격은 높인다 

기반시설부담금 

제9장 아! 헨리 조지 

헨리 조지와 토지사유재산제 

토지는 왜 사유재산이어야 하나? 

지대론과 토지 소유자의 역할 

토지자유지상주의자와 토지세 

투기와 공한지와 경기변동 

토지 독점과 빈곤에 대한 잘못된 생각 

이용권 보장기간과 사유재산 

토지가 국유지인 홍콩의 속사정 

불로소득에 대한 편견과 개발이익환수론 

단일세, 중립세, 사유재산제 

헨리 조지가 이해 못한 것 

찾아보기 

저자약력