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김원장은 이 책에서 토지 사유재산권의 필요성을 토지의 부족함에서 찾는다. 즉 토지를 원하는 사람은 많고 쓸 땅은 충분하지 않기 때문에 땅을 사유재산으로 삼아야 한다고 말한다. 사유재산권의 보장은 자유로운 토지시장을 보장해야 한다는 말과도 일맥상통한다. 그래서 그는 토지거래허가제 같은 것으로 부당하게 재산권을 침해해서는 안 된다고 주장한다. 가격 거품의 가능성은 재산권에 대한 제한보다는 주식시장처럼 토지거래를 원활히 함으로써 방지해야 한다고 한다.
물론 김원장도 토지 시장이 완벽하지 않음을 인정하기 때문에 부분적으로 정부규제가 필요함을 인정한다. 특히 어느 정도의 도시계획 같은 것은 필요하다고 한다. 그러나 그 때도 정부의 개입은 시장을 보완하는 것이어야지, 시장을 대체하고 파괴해서는 안된다고 주장한다. 또 공공의 목적을 위해서 사용되는 그린벨트나 농지 같은 것에 대해서는 토지의 소유자들이 손해를 보지 않도록 충분한 보상을 해야 한다고 주장한다. 그리고 농지 개발로 인해서 발생하는 개발이익은 전액 농민에게 돌려주라고 파격적인 제안을 하고 있다.
마지막으로 그는 헨리조지의 사상을 비판한다. 사유재산제의 필요성은 땅의 희소성에서 비롯되는 것인데, 헨리조지는 땅을 인간이 창조하지 않았다는 사실만을 보았기 때문에 사유재산제의 필요성을 부인하기에 이르렀다는 것이다. 김원장에게 토지소유자는 금융시장에서의 펀드매니저 같은 역할을 맡는다.
결국 토지 제도의 기반은 사유재산제여야 하며, 토지정책들도 사유재산제도를 보완하는 것이어야지 그것을 파괴하거나 대체하는 것이어서는 안 된다는 것이 이 책의 요지이다.
서 문 / 5
제1장 한국의 땅은 사유재산인가 / 17
제2장 부족할수록 사유케 하라! / 23
사유재산이란
무엇인가 / 23
사유재산은 상대적 개념이다 / 25
國有, 公有, 私有, 共有, 合有, 總有 / 26
부족하기 때문에
사유재산이어야 한다 / 27
희소성과 사유재산권: 히말라야의 셰르파족 / 31
소유제도는 생활방식과도 맞아야 한다 / 34
피지, 그곳에도 사유재산제도가 필요하다 / 36
위대한 사유재산의 옹호자, 존 로크, 그러나 논리의 오류 / 40
사유재산을 스스로 지켜야 한다면? 만인의 만인에 대한 투쟁 / 47
팔 수 있어야 효율적으로 이용된다 / 49
사유재산이
있어야 시장과 가격이 생겨난다 / 50
사유재산권은 땅을 자본으로 만들어 준다 / 52
사유재산제의 비용 / 53
위험분담과 공유제 / 56
배고픈 것과 배 아픈 것 / 57
사유재산을 버린 곳, 재앙이 있을진저! / 59
국유화는 왜 사람을 굶겨 죽이나? / 61
청개구리 정책들 / 62
제3장 공익추구의 비용은 공평하게 부담하자! /
67
타인의 것을 빼앗지 말라 / 68
네 이익을 위해 나의 사유재산권을 침해하지 말라 / 70
누가 수혜자인가: 이도저도
아닌 규제들 / 72
네 이웃을 네 몸처럼 생각하라 / 74
보상은 규제자와 피규제자의 행동을 바꾼다 / 78
보상은
돈으로만 하는 것은 아니다 / 80
알박기를 막기 위한 사유재산권의 제한 / 81
알박기가 나쁜 이유: 죄수의 딜레마 / 83
알박기 규제와 가격규제는 다르다 / 85
제4장 토지공개념과 사유재산권 / 89
무엇이 토지공개념인가 / 89
토지는 공공재가 아니다 / 92
필수품일수록 사유재산이어야 한다 / 95
인간의 창조물이 아니어서? / 97
불로소득이라고 환수해야 하는 것은 아니다 / 101
사라진 세 가지의 법들에 대해서 / 102
토지초과이득세: 토지비축을
막는 법 / 104
택지소유상한제: 택지를 줄이는 법 / 108
개발부담금보다는 소득세가 옳다 / 113
기반시설부담금은
개발이익 환수장치가 아니다 / 116
공공주택의 확대는 사회주의로 가는 길이다 / 118
국유지를 매각하라 / 123
차
례/
제5장 소유케 하라! 그리하면 생기리니 / 127
토지소유집중이라는 미신 / 127
가족 공동재산으로서의 토지
또는 주택 / 130
상위 1%는 임야와 농지 소유자다 / 132
토지소유집중은 독점이 아니다 / 143
캐나다와 하와이의
사례 / 149
토지는 빼앗기지 않는다 / 150
한국인만 유난히 땅에 집착한다고? / 152
소유제한의 역설 / 156
소유제한과 가격과 개발패턴 / 160
소유케 하라 그리하면 공급되리니! / 163
사유재산제로 숲을 일구자: 정약전
선생으로부터 배우는 지혜 / 165
소유제한과 공급정책의 딜레마 / 168
한국인의 인종차별 / 170
제6장
자유거래, 제 주인을 찾아준다 / 175
잠비아 같은 나라 / 176
토지거래허가제는 원시적 제도 / 178
귀한 것이
귀하게 쓰이려면 자유거래가 필요하다 / 179
코우스의 정리 / 181
팔 수 있어야 타인을 배려한다 / 182
토지거래허가제의 목적과 부작용들 / 183
농민에게 땅 팔 자유를! / 184
시장의 죽음 / 185
조기개발?저밀도개발 / 187
소규모개발 / 188
선분양과 분양권 전매, 소비자에게 이익이다 / 189
공영개발주택의 전매제한 / 190
캐나디언 로키와 국유지 임대와 공영개발 / 192
시장가격과 거품 / 195
부동산 가격은 거품인가 / 196
거래규제가 거품의 해법인가 / 199
거래제한, 불법으로의 초대 / 200
제7장 국토는 넓은데 살 곳은 좁다! / 203
‘다차’가 있어 행복한 러시아 사람들 / 203
카멜레온으로서의
토지 / 207
농지와 임야의 공익적 가치 / 209
공익적 가치의 보존은 규제 대신 지원으로 해야 한다 / 211
농지규제, 식량안보와 관계없다 / 214
죽으면 살리라: 토지공급과 녹지문제 / 216
난개발 문제에 대한 해법: 신도시
/ 218
신도시에 대한 반대들 / 219
북시티의 위대한 계약: 자발적 도시계획도 가능하다 / 220
오염규제는
대포천처럼 / 222
북시티와 대포천의 본질: 토지가치 극대화를 위한 자발적 협조 / 225
도시계획의 본질은 토지가치의 극대화
/ 227
바람직한 도시계획을 위한 몇 가지 지침들 / 230
도시계획은 시장 흉내내기를 해야 한다 / 231
규제의
비용을 생각해야 한다 / 233
도시계획시설부지도 시장 흉내내기여야 한다 / 235
도시계획은 나무를 가꾸듯이 해야 한다 /
239
도시계획에도 경쟁적 시장이 필요하다 / 240
건축협정제를 되살리자 / 243
주거-상업지역 구분이 없는 도시
휴스턴 / 247
상업지역 같은 주거지역들: 도시계획의 실패 1 / 249
일조권 규제 때문에 죽어버린 마당들: 도시계획의 실패
2 / 252
국회와 법원 앞의 난쟁이 건물들: 도시계획의 실패 3 / 254
실패한 유토피아, 브라질리아 / 255
유토피아의 원조, 모스크바 / 259
시장이 작동하는 도시의 모습들 / 261
서울, 사회주의 쪽을 닮은 도시 / 263
공영개발도 민간개발처럼 하라 / 265
개발이익은 농민의 것이다 / 269
제8장 토지세, 벌금이 아니다 / 275
해준 게 뭐 있는데, 세금만 거둬 가나? / 275
지방세를 뺏어가면서 지방자치를 한다고? / 276
충돌의 근본원인:
보유세 강화정책 / 278
토지세, 벌금이 아니고 가격이다 / 279
국가는 국민의 아래에 있다 / 281
재산세는
지방세여야 한다 / 284
과표결정권도 지방의 것이어야 한다 / 286
세부담의 공평성 문제 / 287
거래세가 나쁜 이유
/ 290
보유세, 보유세, 어떤 보유세? / 292
뉴올리언스의 엽총 주택과 하노이의 튜브 주택 / 294
우리나라의
부동산 보유세는 나쁘다 1: 건물세 / 296
우리나라의 부동산 보유세는 나쁘다 2: 용도별 차등세율 / 298
우리나라의 부동산
보유세는 나쁘다 3: 누진세율 / 299
누진세의 부메랑 효과 / 301
별장과 고급주택에 대한 벌금, 이제는 없애자 / 304
보유세, 매매가격은 낮추고, 전세가격은 높인다 / 305
기반시설부담금 / 308
제9장 아! 헨리 조지 / 311
헨리 조지와 토지사유재산제 / 311
토지는 왜 사유재산이어야 하나? / 316
지대론과 토지 소유자의 역할 / 319
토지자유지상주의자와 토지세 / 322
투기와 공한지와 경기변동 / 324
토지 독점과 빈곤에 대한 잘못된 생각 / 327
이용권 보장기간과 사유재산 / 330
토지가 국유지인 홍콩의 속사정 / 334
불로소득에 대한 편견과 개발이익환수론 /
337
단일세, 중립세, 사유재산제 / 344
헨리 조지가 이해 못한 것 / 347
찾아보기 / 351
