수요자 울리는 부동산 규제, `철폐`가 답이다

"임대료 통제하면 도시 황폐해져"

'전쟁이 아닌 방법으로 도시를 황폐하게 만들 수 있는 가장 효과적인 방법은?’

대다수의 경제학자들이 강의나 강연 시간에 즐겨 던지는 질문이다. 대답은 임대료 통제다. 그리고 이 사례는 경제학 교과서에도 빠지지 않고 나오는 모범 사례(standard case)다. 임대료 통제로 인해 수익성이 떨어지므로 임대주택의 공급이 줄어 임대주택 부족현상이 빚어진다. 이에 따라 임대료는 임대료 통제가 없을 때보다 높아진다.

게다가 세를 놓은 사람들은 임대주택의 유지 및 보수에 투자할 유인이 없어 그대로 방치한다. 임대주택의 질이 낮아질 수밖에 없다. 임대료 통제 정책이 지속되면 임대주택이 많은 지역은 결국 황폐한 지역으로 남게 된다. 역사적으로 보더라도 임대료 통제를 했던 미국, 독일, 프랑스, 스웨덴, 영국 등 모든 나라에서 공통적으로 실패한 기록을 갖고 있다.

우리나라에서도 임대료 규제를 비롯하여 분양원가 공개, 분양가 상한제 등 부동산 규제 정책이 지속적으로 발표된다. 최근에도 지난 2007년부터 7년 간 유지되었다가 폐지되었던 민간택지 분양가 상한제를 부활시켰다. 정부는 이를 통해 합리적인 수준의 분양가가 책정돼 주택시장의 가격 안정에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 하지만, 이런 정부의 기대는 결코 충족되지 못할 것이다.

정부 정책이 실패할 수밖에 없는 근본적인 문제점은 경제학의 기초이자 기본인 수요-공급의 원리를 완전히 무시하고 있기 때문이다. 수요가 많아지면 가격이 오르고, 반대로 수요가 적어지면 가격은 내린다. 또 공급이 많아지면 가격이 내리고, 공급이 적어지면 가격은 올라간다. 분양가 상한제 등 부동산 규제를 통해 기업의 이윤을 줄이거나 없애버리면 공급은 당연히 줄어든다.

실제로 우리나라에서 민간주택에 대해 분양가 상한제를 실시했었던 지난 2007년 이후 주택 공급이 급격히 감소했던 경험도 이미 있다. 부동산 114에 따르면, 2007년 22만9000가구에 달했던 민간주택 공급이 2008년 14만5000가구, 2009년 12만6000가구, 2010년 9만1000가구까지 줄어들었다. 분양가 상한제 등 작금의 부동산 규제 정책의 결과도 마찬가지가 될 것이다.

주택 공급이 줄어들면 주택의 가격이 상승하는 것은 너무나도 당연한 현상이다. 신규주택의 분양가는 물론 기존 주택의 가격도 상승할 수밖에 없다. 분양가 상승이 전체 주택 가격 상승을 견인한다고 본 정부는 그동안 분양원가 공개 등을 통해 분양가를 규제해왔지만, 그 결과는 이른바 '로또 분양’ 그 이상도 이하도 아니다.

부동산정보업체 직방에 따르면, 올해 7~9월 기준 서울에서 입주 1년 미만 신축아파트의 분양가와 매매가의 차액이 3억7000만원이었다고 한다. 여기에 분양가 상한제까지 추가되면 '로또 당첨금’은 더욱 더 커질 것이다. 분양을 받는 일부 사람들에게는 대박이겠지만, 다른 대다수의 수요자들은 정부의 부동산 규제로 인한 공급 감소 및 그에 따른 가격 상승의 부담을 고스란히 떠안을 수밖에 없다. 특히 규제로 인한 부동산 가격 상승은 투자 목적의 수요자들을 더 많이 끌어들여 실수요자들의 입지를 더 좁게 만들 것이다.

이론적으로도 또 역사적으로도 부동산 규제는 실패한 정책이다. 우리나라 부동산 규제 정책도 실패의 연속이었다. 현 정부에서만 특별히 예외가 될 것이라고 생각한다면 크나큰 오산이다. 시장의 '보이지 않는 손’에 맡기는 것이 최선의 정책이다.

권혁철 자유기업원 부원장