[집값잡기의 경제학 ] 분양가 규제 ≠ 집값 낮추기

아파트 값이 폭등하자 시민단체들을 중심으로 민간 아파트의 분양가를 규제하자는 목소리가 높아지고 있다. 높아진 분양가가 가격 폭등의 주범이라는 인식 때문이다. 그러나 새 아파트의 분양가가 전체 아파트의 값을 올린다는 주장은 근거가 없다.

우선 신규 분양주택은 전체의 3%에 불과하다. 그렇기 때문에 주택 사업자들은 기존 아파트의 값을 보고 팔릴만한 가격을 붙이는 것이지 터무니없는 가격을 붙일 수가 없다. 그러면 미분양이 날 것이기 때문이다.

물론 심리적인 요인 때문에 단기적으로는 주변 아파트 값이 오르는 경우도 있기는 하다. 하지만 조금만 길게 보면 근본가치의 뒷받침을 받지 못하는 가격 상승은 오래 가지 못한다. 주변 지역의 새 아파트 입주로 인해 기존 아파트의 주거환경이 좋아지는 효과가 있을 때에 비로소 단기적으로 상승한 주변 가격이 오래 동안 지탱될 수 있다.

예를 들어 인천을 보라. 송도 신도시에서 포스코 건설 등이 주변 지역보다 분양가를 높이 책정했고 그 때문에 주변지역 아파트 값도 오른 것이 사실이다. 그러나 인천의 나머지 지역들에서는 이제 공급 과잉 우려가 나오고 있다. 그 주변 지역 땅값이 오른 것은 신도시가 들어옴으로 인해 외딴 지역이던 그 주변 지역의 주거환경이 좋아지기 때문이라고 봐야 한다. 만약 분양가를 철저히 규제해서 송도신도시의 공급을 못하게 했다면 송도지역의 아파트 가격은 낮았겠지만 인천 지역의 아파트 가격 전체가 폭등했을 것이다.

과거에도 IMF 사태 이전까지 분양가는 규제를 받아왔는데 그것 때문에 집값이 내리지는 않았다. 분양가와는 무관하게 수요가 많고 공급이 작을 때는 값이 올랐고(80년대 말~91년 말) 공급이 많아졌을 때는 내렸다(91년~97년). 오히려 분양가 규제를 하다 보니 건축자재를 싼 것으로 해서 입주 직전에 집을 뜯어 고치느라고 낭비만 초래했다. 또 아파트에 당첨된 사람들이 엄청난 액수의 프리미엄이라는 특혜를 누리기도 했다.

분양가 규제가 풀리고서야 비로소 도심에서 주상복합 아파트들이 본격적으로 지어지기 시작했고, 우리 국민의 소득수준에 맞는 고급주택들이 지어지기 시작했다. 분양가 규제는 주택공급을 줄일 뿐만 아니라 우리나라의 아파트들을 다시 예전의 낙후된 수준으로 돌려놓을 것이다.