[논평] ‘이미 멈춰 선 부동산 시장’, 양도세 중과 재개로 거래절벽과 강남 집값 상승 가속할 것

'똘똘한 한 채’ 고착화, 주택시장 더 꼬일 것
해외 주요국, 낮은 양도소득세(美)·취득세 인하(英)등 거래세 완화로 시장 이동성 보장
한국, 높은 부동산 거래세 부과국, 글로벌 스탠다드와 역주행

최근 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 재확인했다. 이미 멈춰 선 부동산 시장에 거래절벽과 강남 집값만 더 높일 것이라는 우려를 보낸다.

지난 2025년 10월, 토지거래허가구역과 실거주 의무가 더해졌다. 정부는 매물 유도와 가격 안정을 기대하지만, 부동산 시장은 이미 정상적인 거래 기능을 상실한 상태다. 대출 규제까지 겹치면서 매도와 매수 모두가 막힌 것이다. 이런 시장에서는 가격 조정이 아니라 거래 소멸이 나타난다.

다주택자 양도소득세는 중과 적용 시 실효세율이 80%를 넘는다. 이 수준의 거래세는 매도를 유도하지 못한다. 오히려 팔면 손해라는 인식을 강화해 보유를 선택하게 만든다.

이 같은 정책 기조는 이른바 '똘똘한 한 채’ 현상을 더욱 고착화한다. 다주택자 규제와 중과세가 반복될수록 시장은 주택 수를 줄이는 방향으로 반응한다. 여러 채를 보유하기보다 가장 안전한 한 채에 집중하는 선택이 합리화된다.

규제가 강해질수록 강남 주택의 하방 경직성은 더 강화된다. 양도세 중과와 보유세 강화는 강남 매물을 늘리지 못한다. 오히려 매물을 잠그는 효과만 낳는다. 강남 주택은 세금이 강화될수록 팔 이유가 줄어든다. 가격 하락 위험이 낮은 지역으로 자금이 쏠리는 것은 자연스러운 반응이다. 강남은 이런 조건을 모두 갖춘 지역이다.

그 결과 지역 간 가격 격차는 확대된다. 보유세와 거래세를 동시에 강화하는 정책은 이 쏠림을 더 심화시킨다. 이동이 막히면 자산가들은 가장 안정적인 지역에 머무른다. 강남 집값을 잡겠다는 정책이 강남 집값을 떠받치는 이유다.

그 비용은 실수요자에게 전가된다. 거래가 막히면 주택 이동과 갈아타기가 어려워진다. 매매 시장에서 흡수되지 못한 수요는 전·월세 시장으로 이동한다. 임대에 대한 규제와 세금이 강화되면 공급은 줄어든다. 전·월세 가격은 오를 수밖에 없다.

해외 주요국은 이런 정책 조합을 피한다. 미국은 양도소득세율이 낮고 장기보유 공제를 통해 거래를 유도한다. 영국은 취득세를 인하해 주택 이동을 촉진한 바 있다. 독일은 보유세는 유지하되 거래세 부담을 과도하게 높이지 않는다. 프랑스 역시 거래세를 낮게 유지해 시장 이동성을 보장한다.

이들 국가는 공통적으로 거래를 막는 세제를 지양한다. 이동과 자원 재배치가 가능해야 가격이 조정된다는 인식 때문이다. 한국은 이미 거래세 비중이 높은 국가인데도 낮춰야 할 시점에 높이는 역주행을 하는 것이다.

자유기업원은 부동산 시장 안정의 해법이 세금 강화에 있지 않다고 본다. 필요한 것은 거래 구조의 정상화다. 강남 집값을 낮추려면 강남으로 쏠리는 유인을 제거해야 한다. 이를 위해서는 양도세와 취득세를 완화해야 한다. 신규 아파트 공급이 중단된 상태에서 주택 이동과 갈아타기가 가능해야 기존 아파트의 신속한 공급이 가능하다.

규제는 지역과 유형을 한정해 최소화해야 한다. 보유세 논의도 거래세 완화와 병행되지 않으면 효과를 기대하기 어렵다. 이미 멈춰 선 시장에 세금과 규제를 더하면 거래절벽만 심화되고 강남 집값은 더 단단해질 것이다.

그 대가는 실수요자와 무주택 전월세 세입자, 청년 세대가 치르게 된다. 지금 필요한 것은 처벌적·징벌적 과세가 아니다. 글로벌 스탠다드를 따르는 양도소득세 중과 폐지, 취득세 완화 등 거래세 완화를 시작으로 해 시장이 다시 움직일 수 있도록 길을 여는 정책 전환이 필요한 시점이다.

2026. 1. 26.

자 유 기 업 원