감당할 수 있는 주택

다섯 해 전에, 주택 거품이 증가하고 있었을 때, 감당할 수 있는 주택(affordable housing)은 큰 쟁점이었다. 오늘날, 그 거품이 터진 후 주택 가격들이 떨어졌을 때, 나는 주택 가격들이 아직도 너무 높다고 생각하는 소수의 사람 중 한 사람일지 모른다. [또한 최근 책, ≪미국에 거처할 곳을 주기: 위기에서 벗어나 건축하기(Housing America: Building Out of a Crisis)≫를 보라. https://www.independent.org/store/book/housing-america/

당신은 아마도 7월에 주택 판매량에서 큰 감소가 있었다는 뉴스를 보았을 것이다. 경제학자들은 만약 (주택을 포함하여, 어떤 것이든) 공급되는 양이 수요되는 양을 초과하면, 그것은 가격들이 시장 청산 수준 위에 있고 떨어져야 한다는 조짐이라고, 생각할 것이다.

주택 가격들이 하락하지 않도록 하는 한 가지 요소는 연방 정부 정책이다. 예를 들면, 새 주택 구매자들을 위한 연방 정부의 세액 공제 프로그램이 만료된 후, 7월에 주택 판매량에서 큰 감소를 보는 것은 예상 밖이 아니다. 정부의 주택 담보 대출 재융자 계획들, 연방 준비 제도(Fed)의 독성 주택 담보 대출금들 매입, 패니(Fannie)와 프레디(Freddie)의 지원, 모두는 주택 가격들을 지탱했다.

우리는 주택 가격들을 지탱하고 있어서는 안 된다; 우리는 그것들이 자기들의 시장 청산 수준으로 떨어지게 하고 있어야 한다. 그와 다르게 하는 것은 그저 조정 과정을 연장하고 회복을 지연시킬 뿐이다.

만약 우리가 미국인들에게 감당할 수 있는 주택을 제공하는 데 실제 관심이 있다면, 주택 가격들이 더 낮도록 하락할수록, 더 좋다.

확실히, 하락하는 주택 가격들은 많은 사람을 해쳤다. 몇몇 금융 기관이 주택 시장에 투자하는 데서 몇몇 나쁜 결정을 했지만, 그 금융 기관들의 운명은 주변적인 쟁점이다. 투기자들과 주택 공모주 매매 담당자들은 거품 동안 작동했던 자기들의 사업 모형들이 불황 동안 자기들을 해친다는 점을 발견했다. 공공 정책이 그것들을 떠받쳐야 할까?

보통 가구주들은 덜 해를 입었거나, 어쩌면 전혀 해를 입지 않았을 것이다. 만약 그들이 집을 주거로서 샀다면, 그들은 자기들의 주거에 사는 것과 교환으로 매월 주택 담보 대출금을 상환하기로 동의했고, 그것은 바뀌지 않았다. 만약 주택 거품이 터지지 않았더라면, 그들은 그 집에 살고 있으면서, 바로 그 월부금을 납부하고 있을 것이다. 주택 거품이 터졌지만, 그들의 주거, 그리고 그들의 월부금은, 설사 그들이 이제 “손실 상태에(underwater)” 있을지라도, 붕괴가 없었을 경우 되었을 그것이다.

자기들의 집들을 팔아야 하는 사람들은 어떤가? 물론 이것은 자기들이 지급할 돈이 있었던 것보다 더 많은 집을 산 사람들에게는 문제지만, 이미 언급했듯이, 그 문제는 대개 정부 정책의 결과이다. 주택 가격들을 지탱함으로써 계속해서 똑같은 실수들을 저지르지 말자.

집이 판매될 때마다, 그것이 또한 구매된다는 점도 명심하라. 낮은 가격에 파는 판매자는 낮은 가격에 사는 구매자에게 판다. 판매자에 대한 손실은 구매자에 대한 똑같은 이익으로 상계되고, 그래서 순계로 그것은 얇은 막(a wash)이다. 그리고 만약 우리가 정말로 감당할 수 있는 주택을 걱정한다면, 균형은, 공공 정책 관점에서, 지금 더 낮은 가격들에 살 수 있는 구매자들에게 은혜를 베풀도록 기울지 모른다.

예를 들면, 자기들이 일터들을 바꾸고 있고 새 지역 사회로 이사하고 있기 때문에 [집을] 팔아야 하는 사람들은 최소로 영향을 받을 것이다. 그들은 자기들의 기존 집을 더 적게 받고, 어쩌면 자기들이 지급한 것보다 더 적게 받고, 팔아야 하지만, 그들은 또한 더 적게 주고 다른 집을 살 기회를 지니기도 한다.

사람들은 자기들이 사기를 원하는 물건들이 덜 비쌀 때 이익을 얻는다. 그것은 컴퓨터들에만큼 많이 집들에도 적용된다. 그리고 우리는, 지역제와 그 밖의 토지 사용 규제들, 그리고 건축 법규들같이, 주택 가격들이 하락하지 않도록 하는 너무 많은 정책을 여전히 지니고 있다.

한편, 우리는 주택 가격들을 받쳐 주려고 시도할 많은 단기 정책을 지니고 있다. 그것들은 역효과를 낸다. 우리는 주택 가격들이 자기들의 시장 청산 수준을 추구하게 해야 하는데, 이것은 참으로 투기자들, 몇몇 금융 기관, 그리고 몇몇 가구주를 재정적으로 상태가 더 나쁘게 남겨 둘 것이지만, 그 시점에서 주택 시장은 회복되기 시작할 수 있고, 걸림돌이기보다 경제 활동에 대한 부양책이 될 수 있다.


랜들 G. 홀콤(Randall G. Holcombe)은 독립 연구소 선임 연구위원, 플로리다 주립 대학교 드보 무어(DeVoe Moore) 경제학 교수, 그리고 독립 연구소 책 ≪위험에 처한 자유: 미국 역사에서 민주주의와 권력(Liberty in Peril: Democracy and Power in American History)≫의 저자이다.
원문은 https://www.independent.org/article/2010/08/25/affordable-housing/에서 읽을 수 있다.
번역: 황수연[미제스와이어(https://mises.kr) 회장]