빌라왕 사태를 예방하려면

빌라왕, 건축왕이라는 말이 유행이다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 발생하면서 그 책임이 있는 빌라 소유주와 건축주를 빗댄 말이다. 전세 사기에 대한 경각심도 높아지면서 이를 어떻게 예방할지에 대한 논의가 뜨겁다.

계약 만기가 돌아왔는데 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자는 피해를 입을 수 있다. 전세금 반환 전에 이사를 가면 불이익이 클 수 있고, 그렇다고 계속 거주하는 것도 부담이기 때문이다. 전세보증금 반환을 위한 안전장치가 마련되어 있지 않은 때는 특히 그렇다. 주택도시보증공사(HUG)의 개인보증 상품에 가입돼 있다면 그나마 다행이지만, 그렇지 않은 경우에는 피해가 불가피할 수 있다.

전세보증금을 돌려받기 어려운 상황은 주로 부동산 하락기에 발생한다. 이를 대비하기 위해 전세와 부분월세로 나누어 계약한 경우에는 비교적 피해가 적을 수 있다. 부동산 가격 하락이 예상되는 경우 전세금 비중을 낮추는 것도 위험을 피하는 길이다. 앞으로 인구 감소 현상이 두드러지게 나타날 지역에서는 보증금 반환에 대한 안전장치를 강구하는 것이 좋다.

처음부터 기획된 전세 사기의 경우에는 피해 규모가 클 수 있다. 이를 예방할 수 있는 법적 장치가 필요하다는 주장이 있다. 임차인이 집주인 동의 없이 집주인의 국세 체납액을 열람할 수 있도록 하는 방안이 그런 것이다. 하지만 그런 안전장치가 만능은 아니다. 더구나 임대인의 개인정보가 과도하게 공개되는 문제도 있다. 임대사업자로 등록돼 있는 경우가 아닌 일반 임대자인 경우가 특히 그렇다.

이 문제를 올바르게 해결하기 위해서는 거래의 안정성과 예측 가능성을 높이기 위한 보다 근본적인 해법을 찾아야 한다. 선진국 제도를 고려한 구조적인 접근이 필요한 것이다. 임대 계약의 불확실성 문제는 시스템을 통해 해결하는 것이 바람직하다. 가장 좋은 해법은 시장 기능과 기업의 역할을 제고하는 데 있다.

지금의 부동산 시장은 후진국 규제 방식에 따른 낙후된 환경에 처해있어, 거래와 계약을 신뢰하기 어렵고 불확실성이 높다. 과도한 규제로 인해 민간 임대시장이 위축되고 거래가 전근대적 형태로 이루어지도록 강제하고 있다. 선진국에는 어울리지 않는 제도를 갖고 있기 때문이다.

부동산 소유와 투자를 죄악시하다 보니 잘못된 규제들이 남발됐다. 다주택자 규제와 임대사업에 대한 규제 그리고 세금중과는 임대시장의 낙후성을 높였다. 거래와 계약이 사회주의적 방식으로 제약되다보니 시장 기능이 약화되어 있고 기업의 기능이 작동하기 어렵다. 결국 계약자들은 쉽게 위험에 노출된다. 따라서 후진국형 사고 또한 빈번하게 일어난다. 사기 사건이 쉽게 일어나는 구조인 셈이다. 만약 선진국처럼 시장 기능이 작동하고 기업이 활동할 수 있도록 허용된다면, 시장이 고도화되어 관련 지식이 쌓이고 거래와 계약의 안정성이 높아질 수 있다. 또 자본의 축적에 따라 비용도 낮아지고 품질도 높아진다.

임대 계약의 불확실성은 제도의 실패이고 규제의 실패다. 민간의 임대사업에 대한 규제를 풀어야 한다. 시장이 제 기능을 할 수 있도록 제도를 선진화하고 규제를 풀어야 임대시장 선진화를 위한 해법이 나올 수 있다.

오랜 기간 정부는 민간임대를 억제하고 정부의 공공임대 사업을 늘려왔다. 하지만 정부 임대를 장려하면서 민간 임대를 죄악시 하는 것은 잘못이다. 오히려 정부 임대가 잘못된 사회주의 방식이며, 민간 임대가 민주사회에 어울리는 정상적인 방식이다.

민간 임대는 다양한 방식으로 가능해야 한다. 개인이나 법인이 3채 이상을 임대할 경우 임대사업자로 등록해서 임대사업을 다양하게 할 수 있도록 규제를 풀어야 한다. 대규모 임대사업자가 투명하고 법이 정한 안전장치를 갖출 수 있도록 하는 것이, 시장의 질서와 제도를 선진화하고 세입자를 보호하는 길이다.

최승노 자유기업원 원장