임대차 3법 원점에서 재검토해야

집값은 치솟았고, 전세 구하기는 어려워졌다. 정부가 임대차 3법을 밀어붙이면서 주거의 질이 떨어지고 비용이 커진 것이다. 아직도 그 부작용이 이어지고 있어 부동산 시장은 유례없는 혼란의 와중에 있다. 새해에도 그 폐해가 이어질 것으로 보인다. 정부의 잘못된 정책이 그 원인임이 드러난 이상, 이를 해소하기 위한 논의가 필요한 시점이다.

임대차 3법은 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제를 핵심으로 한다. 임차인을 보호한다는 명목하에 2020년 7월 31일 시행되었다. 하지만, 임차인에게 고통을 안겨다 주고 임대차 시장을 혼란에 빠뜨린 제도로 판명 났다. 무엇보다 임대비용을 높이는 부작용이 가장 컸다. 또한, 집주인은 세금 부담이 늘어났고, 그 부담만큼 임차인의 부담도 커졌다. 결과적으로 최근 1년간 서울 아파트 전셋값은 평균 27.2% 올랐다. 2017년부터 3년간 연평균 4.2%였던 상승률이 무려 6.5배로 높아진 것이다.

정책 불안정성이 높아지면서 임차인과 임대인 간 분쟁 건수도 증가했다. 집주인들은 직접 거주해야 하는 부담에 시달렸고, 세입자들은 집을 비워 달라는 요구로 인해 피해를 봐야 했다. 집주인들이 실거주 여부를 따져야 하는 상황에 몰리다 보니, 상호 불신과 갈등이 심각해지기도 했다. 임대차 3법으로 인해 사람들이 서로 다투는 현상이 발생하는 등 정책실패의 부작용은 극에 달했다.

전세의 월세화 현상도 나타났다. 심각한 전세 매물 품귀 현상이 이어지면서 전세보다 반전세, 월세로 전환하는 가구들이 늘어났다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 아파트 전세 거래량 총 12만 1180건 중 반전세, 월세는 4만 1344건으로, 작년 대비 5.7% 포인트 증가하였다. 이처럼 임대차 3법은 주거의 불안과 주거비용만을 높인 채 긍정적 효과를 기대하기 어려운 법이라는 평가를 받았다.

심각한 부작용을 낳은 임대차 3법을 폐지하자는 요구가 거세다. 알앤써치가 전국 18세 이상 1065명을 대상으로 실시한 여론조사에 따르면 '임대차 3법을 폐지해야 한다’는 응답은 45.3%로 '유지 또는 강화해야 한다’는 30.4%보다 15%포인트 높았다. 전세난을 야기하고 시장을 불안하게 만든 이유가 임대차 3법임을 고려한다면, 정부와 국회는 책임 있는 후속 조치를 내놔야 한다.

사실 임대차 3법은 입법 과정에서부터 문제가 많다는 지적을 받았다. 자유로운 거래를 방해하고, 재산권을 무력화하는 것이라서 폐해가 클 것임이 자명했다. 부동산 전문가들은 모두 잘못된 입법으로 거래 당사자들이 피해를 보게 될 것을 지적했지만, 민주당은 무조건 통과시킨다며 막무가내식으로 밀어붙였다. 결국, 사회주의 미몽에 사로잡혀 현실을 외면한 정책으로 모두가 피해자가 되고 말았다.

앞으로도 임대차 3법은 부동산 시장에 부작용을 불러올 것이다. 임차인이 2년의 계약연장을 요구할 경우, 임대금액의 5%를 초과하지 못하도록 한 조항은 계속해서 시장의 불안정성을 높일 것이다. 임대 가격의 불안정성이 커지고, 수급 상황은 계속 악화될 것으로 보인다. 집주인과 세입자 모두 늘어난 부담으로 고통을 받을 것이다. 제도의 경직성이 높아진 만큼 그 부작용은 클 수밖에 없다.

전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 시행되었다. 이 규제를 바탕으로 전월세에 대해 세금을 부과하는 조치가 뒤따를 경우, 앞으로 모든 거래 당사자가 세금 부담의 압박에 시달릴 것으로 보인다.

전세 거래의 안정성을 높이고, 부작용을 최소화할 수 있도록 임대차 3법을 전면 재검토해야 한다. 모든 조항을 원점에서 재검토하여 필요한 부분만 남기고 나머지 조항을 모두 폐지하는 수준에서 개정하는 것이 올바른 해법이다.

최승노 자유기업원 원장