전세난 해소를 위한 규제완화와 공급확대 대책

1. 문제제기

2010년의 센서스 자료에 의하면 우리나라 주택시장에서 전세가구는 전체의 21.7%, 임차시장에서는 52%를 차지하며, 최근에는 전세금 인상분을 월세로 전환하는 반전세가 크게 증가하고 있어 순수한 전세는 구하기가 점점 어려운 실정이다. 장기 시계열로 보면 전세가구는 1995년까지 그 비중이 계속 증가하여 전체가구의 30%에 육박하였으나, 1997년 외환위기와 2008년 세계적인 금융위기를 겪으면서 전세의 상당 부분이 월세로 전환되거나 월세주택의 공급증가로 2010년도에는 그 비중이 월세가구 20.1%와 유사한 수준까지 축소되었다. 즉, 두 차례의 금융위기는 사회 전반적으로 부동산의 유동성 요구를 증대시켰고 이로 인해 월세수입 등 부동산의 경상수입에 대한 선호를 증가시켰다.

이러한 월세선호 증가현상에는 인구구조의 변화도 큰 역할을 하고 있는 것으로 생각된다. 아직 자가나 전세주택을 구입할 만큼 자산을 축적하지 못한 젊은 소형가구가 늘어나면서 소형의 월세 임대주택에 대한 수요가 급증하고 있다. 집밖에는 별다른 자산을 보유하고 있지 못하며 정기적인 수입이 없는 은퇴한 고령자 가구가 증가하면서 월세주택을 통한 생활비 보전의 요구가 증대하고 있다. 더욱이 세계적인 금융위기로 인한 불황과 저금리의 지속으로 투자할 곳도 마땅치 않아서 임대주택의 공급측면에서 월세선호는 크게 증가하고 있다.

2. 제안배경

지금은 전세에서 월세로 임대주택 시장의 패러다임이 본격적으로 전환되는 시점이다. 우선 주택가격보다 낮은 전세금 성립의 근본 조건인 주택가격의 지속적인 상승 가능성이 장기적으로 희박해지고 있다. 전국 주택보급률은 2010년 101%에 달하여 주택의 부족으로 인한 주택가격의 상승을 기대하기는 어렵다. 서울과 수도권은 아직도 100%에 미달하여 주택이 부족한 편이지만, 향후 인구증가로 인한 주택가격 상승압력은 과거보다는 훨씬 덜할 것으로 전망된다. 더욱이 우리나라의 전체 인구는 2018년부터 감소될 것으로 예상되며, 30~40대의 인구는 이미 2006년을 고비로 감소추세로 인구측면에서 장기적으로 수요가 급증할 요인은 없는 것으로 전망된다.

금리 또한 향후 상당 기간 동안 낮게 유지할 것으로 전망된다. 즉, 서브프라임 금융 위기 이후 금융 및 재정위기 극복을 위해 전세계적인 저금리 현상이 당분간 지속될 것이며, 세계경제의 불황국면 진입과 회복지연의 우려로 주택수요 또한 단시일 내에 증가할 가능성은 적은 것으로 평가되고 있다. 저금리로 인하여 전세금의 기회이자가 줄어듦에 따라서 경상수익에 대한 관심이 고조되어 임대자의 월세선호 현상이 강세를 보이고 있다.

작금의 전세금 급등은 임대주택의 지역별․평형별 공급과 수요의 불일치에 기인하고 있다. 그동안 중대형 중심의 주택공급이 집중적으로 이루어짐으로써 전세금비율이 높은 중소형 주택의 공급이 상대적으로 부족하여 중소형 전세금의 높은 상승률이 전체 전세시장의 상승을 주도했다. 결국, 전세금이 상승해도 공급이 충분하다면 전세금은 상승할 수 없으나 수요가 늘어나고 공급이 고정 혹은 별로 증가하지 않는 상황에서는 전세금이 늘어날 수밖에 없다. 더욱이, 주택 공급측면에서 최근 수년간 주택투자 및 입주물량이 감소되었으며, 금융위기의 여파로 향후 입주물량도 급감할 것으로 전망된다.

3. 제안내용

1) 임대주택 사업자의 육성

전세시장 안정을 위한 대책으로서는 규제보다는 시장친화적인 정책이 필요하다. 국가의 재정이 한정되어 있고 공공임대주택 재고가 부족한 상황에서 규제정책은 민간 임대주택 재고를 오히려 축소시키는 효과를 초래할 뿐이다. 시장의 힘을 이용하면 임대주택공급자들은 수요가 있는 지역에 수요에 부응한 질의 주택을 적극 공급하게 될 것이고 궁극적으로는 공급확대로 인하여 임대료가 안정될 것이다. 따라서 민간임대주택 사업자를 적극 육성하는 정책이 무엇보다도 우선적으로 필요하다.

2) 부동산 펀드의 적극 지원

현재 투자처를 찾아서 헤매는 800조원에 가까운 시중의 유동자금을 임대주택 투자로 유도할 수 있도록 부동산펀드 등과 같은 금융상품의 개발을 적극 지원해야 한다. 궁극적으로는 현재 사금융을 기반으로 이루어지고 있는 전세제도 대신에 월세주택에 대한 투자를 공적 금융의 형태로 전환하여 상당한 자금이 임대주택에 공급될 수 있도록 금융투자기구의 신설 내지 정비가 필요하다. 이렇게 되면 전반적으로 월세주택의 공급이 늘어서 월세수준도 저감되는 효과를 거둘 수 있을 것이다.

3) 규제완화 및 업무관행 개선

기존의 분양가 규제나 다주택자에 대한 징벌적인 과세체계를 철폐하여 임차수요가 풍부한 도심에서의 재개발․재건축을 적극 지원해야 한다. 이와 함께, 다주택보유자에 대한 일반의 부정적 인식을 불식하고 주택임대사업을 하나의 건전한 산업으로 육성․정착시키기 위해 임대주택의 업무관행과 투명성을 높이기 위한 정책적 노력이 경주되어야 할 것이다.

4. 실천과제

1) 다주택보유자에 대한 징벌적 과세 철폐

다주택보유자에 대한 양도세 중과는 주택의 구입 및 보유의지를 위축시키고 나아가 공급, 특히 임대주택의 공급도 위축시키는 부작용이 있다. 따라서 양도세 중과제도는 폐지되어야 하며 장기보유 특별공제제도도 도입되어야 한다. 이와 함께, 임대사업자의 등록요건을 대폭 완화하고 등록된 장기 임대사업자에게는 정상화된 양도소득세 보다 더 많은 세금 혜택이 돌아가도록 해야 할 것이다. 보유세의 경우도 등록을 한 임대사업자의 경우 임대기간에 따라서 차등적으로 감면되도록 하는 방안을 고려해볼 필요가 있다.

현재 수도권의 경우 임대사업자의 등록요건은 5호 이상을 매입임대 사업자의 기준으로 하고 있으나 1호 이상이라도 등록할 수 있도록 함으로써 2~4채를 보유한 경우(2006년 국세청자료: 약12만인, 30만호)를 포괄토록 할 필요가 있다. 다만, 현재와 같이 규모의 제한은 유지하되 의무임대기간을 10년과 같이 따로 정하지 말고 장기임대공제와 같이 기간에 따른 양도세 감면의 차등화 정책(예컨대 10년 동안 등록한 임대업자는 양도세를 실질적으로 감면되도록 비례적으로 감면)을 실시하는 것이 바람직할 것이다. 외국의 사례를 보면 미국은 주택수와 무관하게 15%(최고 28%), 영국 18%, 프랑스 최고 27%, 일본 15%이고, 뉴질랜드와 싱가포르는 주택 양도소득세가 아예 없다. 적어도 부동산양도소득에 대해 특별히 50~60%의 양도세중과를 실시하는 국가는 없다.

2) 미분양(미입주)주택을 활용한 임대주택펀드의 활성화

현재 상당량의 미분양 주택이 존재하고 있으므로 이를 적극 활용한 다양한 임대주택 펀드가 활성화되어야 한다. 한국토지주택공사에서 일정수준의 환매조건으로 미분양 펀드에 미분양 주택을 매도하고 있으나 조건을 차등화한 다양한 미분양 펀드의 도입이 필요하다. 아울러 기존의 주택을 활용한 미분양 펀드도 도입될 수 있도록 지원방안을 마련해야 한다.

3) 분양가 규제와 재건축개발이익환수제 철폐

분양가 규제와 재건축개발이익환수제는 도시정비사업의 수익성을 좌우하고 조합원의 추가부담금에 결정적인 영향을 미치는 중요한 요소이다. 따라서 이를 철폐하고 그 대신 부차적으로 의무화되어 있는 임대주택공급을 시나 지방정부에서 인수토록 하지 말고 부동산 펀드 등에 인계함으로써 민간투자금이 임대부문에 흘러들고 도시재정비 사업이 활성화되도록 해야 할 것이다.

4) 인프라 확대 및 역세권 대규모 재개발 활성화

주택수요의 분산을 위해서는 전철망 등의 광역교통망을 확대하고 노선간 연계를 강화해야 한다. 특히 최근 급증하는 젊은 소형임차가구들은 주거결정에 있어 교통비가 매우 중요한 요소로 등장하고 있으므로 교통이 편리한 더블역세권 등에서는 역사반경 일정 거리 내에 대규모 재개발이 일어날 수 있도록 보다 과감한 도시정비제도의 도입이 시급하다. 예컨대, 용적률을 획기적으로 높여주고, 부동산 펀드나 리츠 등 투자기구를 통한 안정적인 사업비 조달이 이루어질 수 있도록 관련 제도를 개선해야 한다.

조주현 / 건국대학교 부동산학과 교수

<참고문헌>

조주현,“주택전세보증금의 결정요소,”행정연구, 제14집, 건국대행정문제연구소, 1990.09, pp.111-127.
최창규․지규현,“전세와 주택금융 차입하에 임대인의 공급선택에 대한 해석,”국토계획, 제43권 제6호, 대한국토·도시계획학회, 2008.11, pp.53-67.