[CFE 정책모니터] 보금자리주택 공급 정책

정책배경: 출산장려 위해 신혼부부에 보금자리 주택공급 공약

보금자리주택건설 정책은 이명박 대통령의 선거공약의 일환으로 마련되었다.

우리나라의 경우 첫째 아이는 전세를 살면서도 낳지만 둘째는 내 집을 마련한 뒤 낳는 경우가 많다는 점을 고려하여 신혼부부에게 보금자리 주택을 공급하면 둘째를 출산할 것이고 이를 통해 출산을 장려하여 저출산 문제의 돌파구를 찾겠다는 정책의지가 담긴 것이 보금자리 주택공급 정책이라하겠다. 1970년대 산아제한을 위해 불임시술자에게 주택을 우선 공급하던 것에 비해 매우 진일보한(?) 정책인 것도 같다.

이명박 대통령은 공약집에서도 "신혼부부 주택 정책은 주택 정책이자 복지 정책이고 저출산 정책"이라 밝힌바 있다.

정책내용: 개발제한구역 해제 및 역세권을 보금자리 주택건설입지로 선정.

당초 발표된 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’은 2009년부터 연간 건설되는 50만호의 주택가운데 12만가구를 할애하여 재임기간 중 신혼부부에게 공급하겠다는 것이었다. 이후 국토해양부를 중심으로 이명박 정부의 주택정책의 본령을 보금자리을 설정하고 보금자리 주택의 공급을 확대하여 모두 150만호를 공급하되 분양주택과 임대주택으로 구분하여 10년동안 각각 70만호, 80만호를 공급할 계획을 수립하였다.

이를 위해 수도권에 공급계획중인 주택 10년간 총 300만호 중 일부를 할애하여 보금자리주택으로 돌리고 ‘기존 도시내’에 광역 재정비, 재개발ㆍ재건축, 역세권 개발 등을 통해 전체 공급량의 60%를 그리고 그린벨트, 신도시개발, 산지․구릉지 활용 등을 병행하여 ‘도시 근교 및 외곽’에 40%를 공급한다.

기성 도시내 주택공급을 위해서는 광역재정비 및 재개발ㆍ재건축의 절차단축 및 거래규제, 용적률 상향 및 용도변경 등을 통한 역세권 고밀복합, 단지형 다세대 제도 도입, 준공업지역의 활용 등 시행을 예정하고 있으며, 도시 근교 및 외곽지역에는 교통 및 직주분리 등을 고려하여 그린벨트 조정가능지, 산지․구릉지를 활용하고 기존 도시외곽의 위례, 동탄2 신도시 등을 추진한다.

이러한 정책을 차질 없이 진행하기 위해 ‘보금자리주택건설 등에 관한 특별법’ 을 제정하여 개발계획과 실시계획을 통합한 “지구계획” 수립을 통해 기존 3∼4년이 소요되던 절차를 1.5년으로 단축하고 지구계획과 주택사업계획을 국토부가 직접 승인하여 신속하게 추진한다.

2009년 8월 27일 정부는 부동산시장의 가격 앙등기조가 되살아나고 전세시장이 불안해지자 이에 대한 대책의 하나로 보금자리주택공급 계획을 변경하여 수도권 그린벨트에 들어설 보금자리주택 32만가구가 이명박 대통령 임기 내인 2012년까지 모두 공급하기로 했다.

개발이익의 수분양자 편중을 억제하기 위해 전용면적 85㎡ 이하 보금자리주택의 전매제한이 현재 5년에서 7~10년으로 늘이고 5년의 거주 의무기간을 부과했다.

발표에 따르면 2009년부터 2012년까지 매년 3만가구씩, 12만가구가 공급될 예정이던 보금자리주택을 매년 8만 가구씩 총 32만 가구를 2012년까지 공급하여 당초 계획보다 일정을 6년 앞당긴다.

보금자리주택을 공급하면서 동시에 사전분양제를 도입하여 소비자의 선호를 반영하고 9월부터 사전예약에 들어가는 강남 서초 하남 고양 등 4개 보금자리주택 시범지구에 대한 '추정' 분양가를 공개하여 서울 강남 세곡, 서초 우면지구는 3.3㎡당 1150만원으로 시세의 50%선, 하남 미사는 3.3㎡당 950만원, 고양 원흥은 850만원으로 시세의 70% 선에 공급하여 반값 아파트를 공급하겠다고 발표하였다.

출산을 장려하기 위해 신혼부부에게 주택공급 규칙상 청약가점제의 틀을 벗어나 신규분양주택을 우선 공급하겠다는 보금자리주택공급정책은 그 취지를 생각할 때, 선심행정적인 측면이 강하고, 신혼부부의 낮은 구매력에 합당한 낮은 분양가로 주택을 공급할 수 있는 대안이 주택가격이 매우 높은 강남지역 일부에 개발제한구역을 한정될 것이기 때문에 정책의 연속성보다는 일회성을 그칠 가능성이 크다는 문제점을 안고 있다.

보금자리 정책과 유사한 공급 정책으로는 1989년 노태우 정부가 최빈곤계층에게 임대주택을 공급하고자 했던 영구임대에 버금가는 선심성, 일회성정책이 아닐 수 없다.

장기무주택자에 우선하여 신혼부부에게 주택을 공급한다는 수평적인 불공평은 보금자리 주택정책의 근본적인 한계일 수 밖에 없다. 다만 이 정책이 대통령 당선자의 선고공약에서 출발하였기 때문에 정치적 의사결정이라는 논리로 비난을 잠재울 수 있다는 정도이다.

보금자리 주택정책의 근본적인 문제점은 신혼부부의 낮은 구매력을 인해 정치적인 결단에 의해 만들어진 정책임에도 불구하고 일시적 정책을 그칠 가능성이 크다는 점이다. 구매력의 한계로 인해 공급이 이루어져도 실제로 혜택을 받을 수 있는 신혼부부가 많지 않다는 것이다.

또한 강남지역의 개발제한구역에서 보금자리 주택을 공급하여 인근 주택의 가격 보다 훨씬 낮은 가격에 공급할 수는 있겠으나 그 물량은 강남 개발제한구역에서 공급되는 물량으로 제한된다는 점이다. 공급이 제한된다는 점을 감안 할 때 저렴한 주택이 공급된 개발제한구역내 보금자리주택의 경우 개발제한구역 해제의 이익이 보금자리 주택 분양자에게 전유된다는 점도 결코 가볍게 보아넘길 수 없는 문제다.

향후 보금자리 주택 프로그램의 실행과정에서 가능한 한 기존의 주택공급 규칙상의 틀을 훼손치 않도록하는 제도의 보완이 필요하며, 보금자리 주택을 환매조건부 주택으로의 전환하여 개발이익의 편재를 방지하는 한편 보금자리주택 프로그램의 연속성을 조금이나마 확보할 수 있는 보완이 꼭 필요하다고 본다.

장성수 / 주택산업연구원 선임연구원

1) 개발제한구역, 산지․구릉지, 신도시 등을 의미함.
2) 9.19대책(2008년 9월 19일):10년간(2009년~2018년) 150만호(수도권 100만호 지방 50만호) 공급