[보도] 다시 불붙은 '거품' 논쟁

지금의 집값은 거품(버블)인가, 오를 게 오른 건가. 부동산시장 거품의 실체를 두고 또다시 논란이 달아오르고 있다. 10일 청와대가 "지금 비싸게 집을 사면 낭패 볼 것"이라고 경고한 반면 제럴드 시프(사진) 국제통화기금(IMF) 아태담당 부국장이 "거품은 없으며 오를 이유가 있다"고 분석한 게 논란을 촉발시켰다. 보통 시장에서 매겨진 주택 가격이 실제 가치보다 터무니없이 높을 때 거품이라고 부른다. 그러나 집값의 가치를 재는 뚜렷한 기준이 없어 섣불리 거품으로 단정하기가 쉽지 않다는 게 전문가들의 견해다. 그래서 전문가들은 ▶주택 가격 상승률이 경제가 성장하는 속도보다 빠른지 ▶매매값에 비해 전셋값이 지나치게 급등하는지 ▶소득에 비해 아파트 가격이 너무 높은지 등을 기준으로 거품인지를 판단한다. 예컨대 2002년 이후 강남의 주택 매매값과 전셋값 상승률 격차가 30배를 넘으니 거품이라는 식이다. 하지만 10배.20배.30배 등 가격 차이가 얼마나 돼야 거품인지 경계선은 여전히 모호하다.

삼성경제연구소 최호상 연구원은 "지난해 상반기 전국 주택 가격에 17%의 거품이 끼었다"고 주장했다. 2000년 이후 경기가 좋아졌는데도 금리를 내림으로써 돈이 지나치게 풀려 부동산시장 과열을 불렀고 결국 거품으로 이어졌다는 것이다. 한국은행도 올 3월 "2001년 이후 전국 아파트 가격이 장기 균형가격을 8% 정도 넘어 거품이 끼었다"며 "특히 강남 아파트의 거품은 전국 평균보다 1.5~2배 많다"고 분석했다.

이에 대해선 아직 의견 일치를 보지 못하고 있다. 미국의 중앙은행인 연방준비제도이사회(FRB)의 벤 버냉키 의장마저 2002년 논문에서 "자산 가격에 거품이 끼었는지를 판단하기 어렵다"고 시인할 정도로 거품 측정엔 정답이 없다.

최근 자유기업원 홈페이지에서도 '거품 논쟁'이 치열하게 벌어졌지만 정답은 나오지 못했다. 한성대 이용만 부동산대학원장은 "저금리.강남 지역의 교육 수요 등 거품 원인으로 일컬어지는 것들은 모두 주택의 내재가치를 상승시키는 대표적 요인"이라고 주장했다. 오를 만한 이유가 있다는 것이다. 펀더멘털(기초여건)이 좋아 자산 가격이 올랐는데 거품이라고 하면, 주가가 많이 올라도 거품이냐는 것이다. 그는 "특히 그동안 주택 가격은 정부 대책이 나올 때 잠깐 하락한 뒤 다시 상승한 만큼 외부 충격으로 쉽게 붕괴하는 거품과는 다르다"고 덧붙였다.

그러나 서울대 환경대학원 이정전 교수는 "거품은 가격이 올랐을 때 이익을 보려는 수요가 유발하는 가격 상승분"이라며 "부동산 가격이 계속 상승하면 더 오를 것으로 생각하고 부동산을 매입하는 사람들(가수요)이 증가하니 거품이 낄 수밖에 없다"고 반박했다.

정부도 거품 여부를 놓고 오락가락하고 있다. 재정경제부는 지난해 7월 '일본식 장기불황 가능성에 대한 검토' 보고서에서 "주택의 실질가격이 1990년대 초반의 정점보다 낮다"며 "한국은 일본과 달리 강남 등 일부 지역의 주택 가격을 빼고는 자산 거품 가능성은 크지 않다"고 했다. 그런데도 지금은 "거품이 끼었으니 사지 말라"고 하고 있다. 정부의 부동산대책이 이처럼 오락가락하는 시각에 근거하고 있는 것도 정책의 실효성을 떨어뜨리는 원인이 된다고 전문가들은 지적한다.

김준술 기자 isang@joongang.co.kr