부동산 정책이 부동산시장에 미치는 영향

정부가 발표하는 부동산 정책은 부동산시장 참여자들의 행동에 매우 큰 영향을 준다. 모든 국민들은 매매 또는 전월세로 거주하면서 부동산시장에 참여할 수 밖에 없기 때문에 부동산 정책은 국민들에게 매우 큰 영향을 미치는 경제정책 중에 하나이다. 해당 칼럼에서는 부동산 조세정책과 부동산 공급대책이 부동산시장에 어떠한 영향을 미치는지 이야기를 해보려고 한다. 

부동산 조세의 종류에는 부동산을 취득할 때 취득가액에 대해 부과하는 세금인 취득세, 부동산을 보유하는 동안에 납부하는 보유세인 종합부동산세와 재산세, 부동산을 매도할 때 발생한 차익에 대하여 납부하는 세금인 양도소득세 등이 있다. 현재 대한민국은 무주택자가 1주택을 취득할 때는 취득가액의 1%에서 3% 사이의 세율에서 취득세를 부과한다.

그러나, 규제지역에서 현재 1주택 이상을 소유하고 있는 자가 추가로 주택을 취득할 시에는 2번째 주택을 취득할 때는 취득가액의 8%, 3주택 이상을 취득할 때는 취득가액의 12%를 과세하는 방식으로 취득세를 중과하고 있다. 양도소득세도 규제지역에서 2주택자가 주택을 양도하는 경우에는 기존세율에 20%를 중과하여 과세하고, 3주택 이상을 보유하고 있는 사람이 주택을 양도하는 경우에는 기존세율에 30%를 중과하여 과세한다. 

취득세와 양도소득세는 부동산의 거래 시에 유통과세에 해당하는데 유통과세를 인상하게 되면 부동산의 거래가 대폭 줄어들어 동결효과가 나타나게 되고 이로 인해 재고주택의 공급이 감소하게 되어 본래 정책의 취지와는 다르게 주택가격이 안정되지 않고 상승하게 되기 때문에 다주택자의 거래세율을 중과하지 않고 1주택자와 세율을 똑같이 적용하는 것이 주택가격 안정에 더 도움이 된다.

부동산시장에 큰 영향을 미치는 보유세 정책은 종합부동산세 정책이 있다. 규제지역에서 2주택 이상을 소유하고 있고 소유하고 있는 주택들의 공시가격이 9억원 이상인 주택소유자들은 일반세율에서 더욱 중과된 세율로 종합부동산세를 납부해야 한다. 또한, 1주택만 소유하고 있어도 주택의 공시가격이 12억 이상이면 종합부동산세를 납부해야 한다. 

1주택자들은 주택만 소유하고 있고 소득이 부족해서 종합부동산세로 인해 이제는 기존에 거주하던 주택에 계속 거주하는 것도 부담이 커진 사람들이 있다. 그리고 1주택자들은 투자의 목적보다는 거주의 목적으로 주택을 소유하며 실거주하고 있는 사람들이기 때문에 1주택자들에 대한 종합부동산세는 폐지하고 1주택자들에게는 재산세만 과세해도 충분하다고 생각한다. 

대부분의 다주택자들은 실거주하는 주택 외의 다른 주택은 임차인들에게 임대를 주고 있는 사람들이 많은데 종합부동산세를 중과하게 되면 늘어난 보유세가 임대료로 전가되어 임차인들의 부담이 늘어나게 되고, 오히려 부동산 시장이 안정되지 않고 부동산가격이 오르게 되는 부작용이 발생하게 된다. 그렇기 때문에 다주택자들에 대한 종합부동산세 중과정책을 폐기하고 일반세율로 완화하여 적용하는 것이 적절하다. 

다음으로는 부동산 공급대책이 부동산시장에 미치는 영향에 대하여 이야기를 해보려고 한다. 부동산도 시장경제의 수요와 공급의 원리에 따라서 수요에 맞게 공급이 늘어나게 되면 가격은 안정화된다. 부동산을 공급할 수 있는 방법으로는 도심 재개발, 재건축과 신도시를 조성하는 방법이 있다. 

그러나, 현재 신도시는 부동산 수요자들이 원하는 서울과 서울 인접지역에 조성하기 어렵기 때문에 현실적으로 수요자들이 요구를 충족시키는 공급을 하기 위해서는 도심 재개발과 재건축을 통한 공급을 촉진하는 정책을 수립하는 것이 합리적이다.

 지난 정부에서 재건축 안전진단 강화와 재건축 초과이익환수제등의 재건축 규제정책을 시행했고, 2011년부터 2020년까지의 기간 동안 서울시에서는 재개발 구역지정 기준을 대폭 강하여 재개발 구역을 거의 지정하지 않는 등의  재개발 규제정책을 시행하여 주택공급이 절대적으로 부족한 상황이 발생했기 때문에 2017년~2022년의 기간 동안 주택가격은 폭등하였다. 

주택공급을 구제하는 정책으로 인해 2024년 현재도 서울의 신축아파트 입주물량은 매우 부족하여 당분간 서울의 주택가격 안정이 힘들 것으로 보인다. 현재 정부가 시행하고 있는 재건축 규제완화 정책과 현재 서울시에서 시행하고 있는 재개발 규제완화 정책으로 공급되는 주택의 입주시기가 올 때에 주택수요자들이 원하는 주택이 많이 존재하여 부동산가격 안정화의 시기도 올 것으로 예상한다. 

이처럼 부동산시장을 강력하게 규제하게 되면 정책의 목표와는 달리 오히려 부동산가격의 폭등을 초래할 수 있고 수요와 공급의 시장경제의 원리에 따라 부동산 규제를 완화하는 정책을 시행하여 부동산가격의 안정화에 기여할 수 있도록 해야한다.