[주머니 속의 시장경제] 부동산 문제, 시장원리로 풀어야

한국은 집값이 비싸다. 2003년 일본 부동산평가협회의 조사에 의하면, 서울의 주택가격은 비싸기로 유명한 동경의 집값보다 더 높은 것으로 나타났다. 이런 사정은 상가나 오피스, 공장 등 모든 종류의 부동산들에서도 마찬가지다.

집값이 비싼 근본 원인은 엄격한 토지이용 규제에 있다. 아무리 도시의 집값이 높아져도 농지와 임야를 택지로 전환해서 주택공급을 늘리기는 하늘의 별따기다. 상가, 학교, 공장 등의 공급이 모두 엄격한 토지이용 규제로 막혀 있다. 도시 내에서도 건물의 높이 제한이나 재건축 규제 같은 것들이 부동산의 공급 확대를 막고 있다. 경제성장으로 수요는 느는데 규제가 공급 확대를 막고 있으니 가격이 비싼 것은 당연하다.

규제를 과감하게 풀어서 주택, 상가, 학교와 공장용지의 공급이 늘게 해야 한다. 그러면 집값도 떨어지고 국민들의 주거수준도 향상될 것이다. 아이들을 위한 학교도 넓어질 것이다. 난개발 문제는 계획적 신도시 개발 등을 통해서 해결해 나갈 수 있다.

우리가 도시적 용도로 사용하고 있는 면적은 전 국토의 5%에 불과하다. 지금보다 두 배 더 넓게 산다고 해도 10%면 된다. 국토의 90%는 여전히 농지와 임야와 하천으로 남아 있을 것이다. 녹지의 5%만 헐어내도 도시 용지는 두 배로 넓어질 수 있다.

투기 억제로는 부동산 문제를 해결할 수 없다. 세금으로 당장 값을 낮출 수는 있지만, 세금 부담까지 생각해 보면 소비자의 주거비 부담은 줄어들지 않는다. 오히려 주택신축이 줄어들어 실질적 주거비 부담은 늘어난다. 토지거래허가제 같은 거래규제도 당장 시장을 없애는 효과는 있지만, 나중에 다시 거래가 복원되면 가격은 다시 살아난다. 아니 그 과정에서 토지의 비효율적 이용이 초래되어 값은 더욱 높아진다.

농지는 농민의 것이고 임야는 임야 소유자의 것이다. 토지에 대한 국가개입은 각자의 토지이용 행위가 타인에게 해를 입힐 때로 엄격히 제한되어야 한다. 그렇지 않은데도 규제한다면 그에 상응하는 보상이 따라야 한다.

부동산 문제의 궁극적 해결책은 규제를 풀어 공급을 늘리는 것이다. 난개발을 막기 위해 어느 정도의 정부개입이 필요하지만, 그것이 공급을 제한하는 핑계일 수는 없다.