[칼럼] 재건축·재개발, 규제완화해야 부동산 시장 활력 생긴다

총선 이후 재건축과 재개발 규제 문제에 대한 중요성이 커졌다. 부동산 경기가 침체되고 공사비가 급등하는 시점에 재건축 사업마저 규제가 심하다면 부동산 시장의 활성화는 어렵다. 재건축 사업에 활력을 불어넣기 위해 네 가지 제도를 검토해 봐야 한다.

점점 불어나는 추가분담금을 낮춰야 한다.

추가분담금은 공사비용이 추가로 들었을 때 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액이다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 인해 추가로 금액을 납부해야 하는 경우가 많다. 노원구 상계주공의 분담금은 5억 원 수준이다. 집값과 비슷할 정도로 높은 분담금 때문에 재건축이 중단된 상태이다. 재건축 절차를 간소화한다고 해도 시공사와 조합원들 사이의 분담금 갈등이 해결되지 않는다면 재건축 공급은 어렵다. 높은 분담금이 책정되면 조합원들의 이익이 줄어들기 때문이다. 추가 분담금을 낮춰 조합원들의 부담을 줄여야 사업이 진행될 수 있다. 

밀도 있는 개발을 위해 용적률을 높여야 한다.

제한적인 용적률은 효율적인 공간 활용을 방해할 뿐이다. 용적률을 높여 더 많은 주거 공간을 마련해야 한다. 예를 들어 강남의 은마아파트 용적률은 204%로 사업성이 좋지 않다. 강남이라는 좋은 땅에 건물을 높게 짓지 않는다는 건 비효율적인 일이다. 용적률 향상은 한정된 도심, 선호도가 높은 지역에 주택 공급량을 늘리는 효과를 낳을 수 있다. 또한 가구 수 증가로 인한 주택에 대한 수요, 그중에서도 아파트에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있다는 점, 멸실 주택이 증가하는 현상 속에서 용적률 향상은 가뭄 속 단비와 같다.

'재건축의 성패’라 불리는 기부채납 부담을 낮춰야 한다.

재건축 시 각종 인센티브를 받고 그 대가로 국가에 토지의 일부를 이전한다. 그러나 입주민들이 원치 않는 노인요양시설, 공공보행통로 같은 기부채납 시설로 갈등을 빚는 경우가 많다. 주민들과의 갈등 이외에도 기부채납은 주택사업자의 수익을 감소시키고 아파트 분양가를 상승시킨다. 기부채납 부담을 낮춰 재건축 수익성을 높여주어야 한다. 

초과이익 환수제를 폐지해야 한다.

재건축을 통해 조합원이 얻는 이익에 대해 최대 50%를 환수한다. 아직 매도하지 않은 아파트, 즉 미실현 소득에 대한 세금이다. 이는 분양 후 재산세와 양도세 등과 맞물리면서 이중과세 문제를 불러온다. 투기 대책을 막기 위한 규제가 조합원들의 부담을 높이고 주택 공급을 줄어들게 만든다. 조합원의 추가 분담금이 큰 상황에서 초과 이익 부담금까지 더해진다면 사업성은 떨어지고, 재건축 사업 추진은 어려워질 수밖에 없다. 초과이익 환수제 문제를 해결해야 재건축 사업성이 개선된다.

입지나 사업성이 좋은 재건축 계획을 성공시키기 위해서는 수익성과 효율성을 높이는 규제 완화 방안이 필요하다. 수익성이 나지 않으면 비용을 부담하고, 집값이 올라 수익이 생기면 부담금을 내야 하는 상황을 해결해야 한다. 사업성을 개선하기 위해 용적률을 높여 재건축의 효과를 볼 수 있어야 한다. 기부채납과 추가분담금을 낮추고 초과이익 환수제를 폐지해 부동산 시장에 활력을 불어넣어야 할 때다. 

이정원 자유기업원 인턴연구원