[보도] 아파트 분양가 급등 이대로 괜찮은가

제 목 : 아파트 분양가 급등 이대로 괜찮은가
보도일 : 2003년 03월 18일
보도처 : 중앙일보 오피니언 30면

김정호<자유기업원 부원장. www.chunghokim.com>

신규 분양주택의 값이 비싸지자 다시 분양가 규제를 도입해야 한다는 주장들이 나오고 있다. 기존 주택 값보다 새 집 값이 더 비싼 것을 사람들은 받아들일 수 없나 보다. 그러나 오히려 지금까지가 이상했던 것 아닌가. 명품 바이올린이라면 모를까, 새것이 헌것보다 더 비싼 것은 불변의 법칙이다. 소비자들이 헌 것보다 새것에 더 높은 가치를 부여하기 때문이다.

주택도 수요·공급의 법칙에서 예외 아니다

새집의 분양가가 헌집의 가격보다 쌌던 것은 간접적 분양가 규제 때문이기도 하고, 또 집이 지어지기 전에 분양을 했기 때문이기도 했다. 소비자들은 미리 중도금을 납부함으로서 건설업자에게 일종의 금융을 제공했다. 그 대신 기존 주택보다 싼 값에 아파트를 분양받았다. 그러나 이제 금리가 내리고 자금융통이 쉬워진 상황에서 그런 종류의 거래는 상당히 매력을 잃게 되었다. 지금 논의되고 있는 대로 후분양이 제도화된다면 새로운 주택의 분양가는 반드시 유사한 기존 주택의 시가보다 높게 매겨질 것이다. 더 가치 있는 것을 비싸게 받는 일은 정당하다.

분양가가 오르면 기존 주택의 가격도 덩달아 오른다는 말들을 많이 한다. 그러나 기껏해야 한번 분양에 수 천 채 나오는 신규주택의 분양가가 수 백 만 채의 주택이 거래되는 기존 주택 시장의 시세에 영향을 준다는 것은 설득력이 없다. 마치 신규발행주식의 공모가가 기존 주식의 시세에 영향을 준다는 말만큼이나 믿기 어렵다. 분양가가 기존주택가격을 높이는 것이 아니라 지금까지 인위적 규제나 다른 요인들에 의해서 낮았던 기존 주택 가격이 진정한 가격을 찾아가는 과정으로 보아야 한다.

분양가 규제시 공급 감소로 가격 더 뛸 것

주택도 수요와 공급의 법칙에서 예외일 수 없다. 수요가 늘면 값이 오르고 값이 오르면 더 많은 주택이 지어진다. 주택공급이 늘면서 기존 주택의 값은 상대적으로 내리거나 덜 오르게 된다. 수요는 느는데 분양가만 잡아두면 주택공급이 상대적으로 줄거나 더디어지고, 그래서 기존 주택의 가격은 더 큰 상승압박을 받게 된다.

주상복합주택의 경우 그런 사정은 더욱 심하다. 일반 아파트의 경우 대개는 정부가 택지공급을 해줘야 하고 용도도 고정되어 있다. 그러나 주상복합주택은 기존 시가지의 땅에 지어진다. 그래서 아파트가 아니더라도 오피스나 상가 등 얼마든지 다른 용도로 사용할 수 있다. 그런 용도에 대해서는 분양가 규제도 없다. 아파트에 대해서 분양가를 규제한다면 그 땅이나 건물들은 아파트가 아니라 오피스 등 다른 용도로 전환될 것이다. 분양가 규제는 주택의 공급을 줄이며 공급이 줄면 기존 주택의 가격은 더 높아진다.

택지도 경쟁입찰 방식 도입해야

분양가가 자율화된 마당에 택지의 가격도 시장메카니즘에 의해서 결정되도록 해야 한다. 경쟁입찰 방식을 도입하는 것이다. 원료인 택지는 원가방식으로 공급받고 최종주택은 시장가격으로 판다면 분양가 자율화의 정당성은 퇴색한다. 경쟁입찰은 소비자들의 기호에 가장 맞는 주택을 지을 건설업자에게 택지가 돌아가게 한다.

김동선 기자