`집값` 도대체 어떻게 되는 거야!!

고등학교는 졸업하고 타지역으로 대학을 다니면서 자취를 시작하게 되었다. 지금까지는 대부분 월세를 주면서 생활했지만 졸업을 앞둔 나는 서울에 '내 집’을 마련할 준비를 한다. 단순히 노동 소득을 모아 집을 산다는 것은 이미 불가능한 이야기가 되었다. 2022년 3월 20일 조선 경제 기사에 따르면 MZ세대의 42.5%가 부모님과 동거하고 있다고 한다. 이는 압도적으로 많은 부분을 차지한 형태이었으며 무주택자인 젊은 세대들에게 '내 집 마련’은 너무나도 힘들다는 현실을 보여준다. 그렇다면 정말 내 집 마련은 불가능한 것일까? 

지난 몇 년 간 대한민국의 부동산 시장은 요동치면서 도무지 어떤 계획을 가지고 '내 집’을 마련해야 할지 전혀 가닥이 잡히지 않았다. 집 구석에 앉아 하염없이 치솟는 부동산 가격을 바라보며 시행되는 정책에 대한 비난을 하는 것은 지금 내가 할 일이 아니었다. 도대체 무엇이 가격을 오르게 만들었는지 찾아 부동산 시장의 흐름을 파악해야 한다고 생각했다.

우선 나는 현 정부 출범 이후 발표된 총 22개의 부동산 정책(2017. 06. 19 ~ 2020. 06. 17)에 대해 순서대로 정리해보았다. 가장 많이 보이는 단어는 '투기’와 '상한제’이었다. 정부는 이 정책들을 통해 투기적 수요와 가격에 대한 규제를 하겠다는 것처럼 보였다. 하지만 모두가 아는 것처럼 2021년까진 부동산 가격은 미친 듯이 치솟기만 했다. 투기와 가격을 제한했는데 왜 그랬을까? 난 조금 구체적으로 부동산 시장을 알아보아야 했다. 

기본적으로 가격은 무엇이 결정하는가? 당연히 수요와 공급이다. 부동산 시장에서 수요는 다시 2가지로 나뉜다. 거주를 목적으로 하는 실 수요와 투자를 목적으로 하는 투기적 수요이다. 위 정책들은 이 투기적 수요를 억제하려는 것으로 보였다. 투기과열지구 조정과 LTV 인하, 종부세, 양도소득세, 취득세율의 인상 등이 이에 해당했다.

우선 LTV와 DSR 규제 같은 경우 결과적으로 투기적 수요를 잡지 못했다고 생각한다. 대한민국에는 '전세’라는 특별한 제도가 있기 때문이다. 실 거주가 목적이 아닌 이들은 전세를 주고 마련한 전세금을 활용하면 된다. 무이자 대출이나 다름없는 전세금으로 집 값의 일부분을 마련하는 것이다. 즉, 은행에서의 대출이 필요 없는 것이다. 오히려 대출이 필수적인 무주택자들에게만 부담이 된 것이다. 즉, 이는 투기적 수요가 아닌 억제할 수 없는 실 수요를 규제하는 것이 되어버린 것이다. 

종부세, 양도소득세, 취득세율의 인상은 다주택들에 대한 세금 부담을 증가시켜 집을 팔게 함으로써 공급 물량을 늘리려는 것으로 판단했다. 하지만 당시(2020년) 국세통계자료에 따르면 양도세 세수가 오히려 10.7% 감소했다고 했다. 반면, 증여세 세수는 14.3% 증가하면서 사상 최대를 기록했다고 한다. 즉, 양도 되어야 하는 물량이 증여 되어버리면서 부동산 물량이 시장에 공급되지 못했다고 생각할 수 있었다. 

다음으로 '상한제’에 대해 살펴보았다. 기본적으로 자유 시장경제를 표방하는 자본주의 사회에서 부동산 가격 그 자체를 직접적으로 억제하는 것은 불가능한 일이며 아주 특별한 경우가 아니고서야 있어서는 안된다고 생각한다. 그래서 인지 위 정책의 상한제는 모두 분양가에 대한 제한이었다. 즉, 부동산 전체의 시장 가격이 아닌 부분적인 가격에 대한 규제라고 볼 수 있다. 하지만 이 또한 결국 가격을 상승 시켜버리고 말았다. 무엇 때문이었을까? 이 답도 공급의 감소에 있었다. 분양가를 제한해버리는 것이 부동산 개발 프로젝트의 사업에 있어 SPC, PFV와 같은 시행사들의 매출을 직접적으로 제한해버린 것이다. 사업성 평가에서 수익성이 감소한 결과 시행사들은 사업 자체를 진행하지 않았던 것이다.

상한제 이외에서 부동산 정비 사업(재건축, 재개발) 규제처럼 궁극적인 공급량을 억제하는 정책들도 눈에 보였다. 2012년부터 2018년까지 정비 사업이 진행되다가 규제로 인해 취소된 지역이 393곳, 약 25만 채의 예비 공급 물량이 사라져 버린 것이다. 이들의 대부분은 '재건축을 하면 집값이 오르니까 못하게 하자’라는 1차원적인 의사 결정에 의해 비롯된 것이 아닌지 의문이 들 정도이다.

결국 이러한 복잡한 부동산 규제 정책도 본질적으로는 수요와 공급의 조절로 가격을 규제하는 것이었다. 그 조절 방법의 차이로 다양한 견해 차이가 있었지만 결과론적으로는 실패했다. 이 부분에서 나는 두 가지 생각을 정리해 보았다. 첫 번째, 완전 경쟁 시장은 논외로 하고 부동산 시장에 대한 국가의 개입은 소극적인 것이 좋다고 생각한다. 위 사례처럼 국가의 개입이 적극적일 경우 시장은 국가의 개입에 반발한다. 다시 말해, 직접적으로 행위를 규율하는 '규제 정책’보다 자발적인 행동을 유도하는 '유인 정책’이 더 효과적일 것이다. 두 번째, 부동산 시장에서의 정책은 총 공급 관리에 초점이 맞춰진 공급 지향적 정책이어야 한다는 것이다. 우선, 의, 식, 주 중 하나인 주에 대한 실 수요는 해서도, 하지도 못한다. 그렇다면 투기적 수요는 어떠한가? 투자자들은 자동적으로 매력적인 자산을 찾아 투자한다. 즉, 근본적인 문제는 투기 수요 때문에 가격이 오르는 것이 아니라 가격이 오르기 때문에 투기 수요가 상승하는 것이라고 생각한다. 그렇다면 남은 건 공급이다. 부동산 시장에서 공급을 조절하는 것은 시간이 다소 걸리겠지만 실 수요에 맞게 공급을 조절하는 것은 가장 효과적인 방법이라고 생각한다. 실제로 지난 몇 년 간 서울 핵심 지역의 부동산 가격은 아파트 공급량과 높은 상관 관계를 보였다.

많은 사람들은 다음 정부가 들어서면서 여러 규제에 대해 재정비가 이루어질 것이라고 예상한다. 앞선 사례들의 원인과 결과를 파악해 보면서 앞으로 있을 재정비가 가져올 변화를 조금은 알 수 있을 것 같다. '내 집’ 마련까지는 조금 더 시간이 걸리겠지만 앞으로 있을 변화들에 맞춰 구매력 위험(인플레이션 리스크)을 조금이나마 헤지할 수 있는 방법을 다시 또 찾아 나서야 한다.